Анализ рынка жилья 2006
Анализ рынка жилья 2006
2 - Введение. 1
- Глава 1. 2
- 1. 1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка. 2
- 1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день. 5
- 1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. 7
- Глава 2. 9
- 2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. 9
- 2.2. Стройсберкассы. 13
- 2.3 Ипотека. 16
- 3. Заключение. 19
- Приложения. 20
- 1. О концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». 20
Введение.Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения. Я постараюсь выявить некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка. Глава 1.1. 1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка.Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда). Рынок жилищной недвижимости - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение. Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда.Жилище - долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.Спрос на объекты жилищного фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него. Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день.По данным Госстроя России на конец 2003 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов. На каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году - 16,4 кв. метров). Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями). Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях. Общий объем жилищного строительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 г. составила 47,8%. Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства жилья, так в России в январе-апреле 2006 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2005 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2006 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.Но в целом 2005 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% выросли цены. На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для военных.Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья. Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицита земельных участков.Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства. Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов. По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей. 1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года.Последние три месяца на рынке недвижимости не происходит никаких изменений. Цена как спроса, так и предложения остановилась на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс. руб. Весь прошлый год демонстрировал неготовность населения платить предложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимости составляли так называемые «альтернативные» сделки, когда люди уже имея какое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, то только жилье по адекватным ценам. И то это чаще всего происходило с помощью различного рода кредитных продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России по красноярскому краю объем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на 78%. В планах банкиров увеличивать объем кредитования населения и далее, но остается еще вопросом - готовы ли люди вкладывать эти деньги в недвижимость по столь высоким ценам. Потолок цены предложения в городе определяется ценами предложения в более привлекательных регионах. Так, например, в Санкт-Петербурге типовые дома в спальных районах стоят так же как и недвижимость Красноярска. По данным аналитиков, ситуация на рынке Санкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они не прогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены. Например, в Москве при всех их возможностях и огромном неудовлетворенном спросе за 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтому говорить о том, что региональный рынок ипотеки опередит Московский на столько, что повысится платежеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию, преждевременно и необоснованно с экономической точки зрения. Еще одним механизмом сдерживания цен станет объем предложения. Например, с лета прошлого года объем предложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том, что продавцы не найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя за происходящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственно, у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего времени, люди все чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, где благодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жилья тоже не предвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как и остальные и поэтому при неизменной законодательной и экономической ситуации в сфере недвижимости, можно спрогнозировать повышение цен на недвижимость в пределах инфляции, т.е. на 12-15% в год. Глава 2. 2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья.С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше -- не в два, а в четыре раза. Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам. Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос. Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте). По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат. Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно: - предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства; - комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении; - кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов - покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него; - упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем. Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям - от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих - не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы - право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос - нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг». Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости. Будущие новоселы - дольщики, или «соинвесторы строительства», права которых на своевременное получение жилья в России практически повсеместно нарушаются, видят основную причину неукротимого роста цен на строящееся жилье в недобросовестности застройщиков. В октябре 2005 года волна акций протеста обманутых дольщиков прокатилась по Москве и Подмосковью, Ставрополью, Санкт-Петербургу, Новосибирску и другим городам. По вине руководства инвестиционных компаний в Москве и Подмосковье без жилья и без денег осталось более 10 тысяч семей. В Новосибирске в анабиозе находится более 30 строящихся домов. Наверняка, волнуют те же проблемы несостоявшихся новоселов и в других городах. Первый вице-спикер Госдумы Олег Морозов считает, что цены на рынке жилья в России вообще являются не рыночными. Он отмечает, что стоимость жилья в два раза превышает свою нормальную цену. "До 50% стоимости жилья - это стоимость, которая является спекулятивной". Строительные компании обвиняют банки, прекратившие прошлым летом кредитование. Эксперты полагают, что это вполне адекватная реакция на пакет законов о жилье, который начала принимать Госдума. Риск за строительство, не доведенное до конца, перенесен с плеч покупателей будущих квартир на плечи банков и застройщиков. Если строительство не доведено до конца в установленные сроки, новое законодательство обязывает банки, кредитовавшие застройщика, вернуть пайщику не только его вклад, но и штраф за нарушение сроков ввода жилья. Очевидно, что банкам и застройщикам такие правила не нравятся. Поскольку за масштабные проекты часто берутся застройщики, не имеющие ни серьезных средств, ни объектов для залога, банки закрыли для них кредиты. Средства покупателей квартир также не могут привлекаться в качестве инвестиций на этапе строительства новых объектов. Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня. К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан. 2.2. Стройсберкассы.Широко распространенные в мире строительно-сберегательные кассы являются традиционной формой жилищно-накопительных систем. Именно эта форма лежит в основе жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. В жилищно-накопительных системах происходит целевое аккумулирование денежных средств и размещение их с целью решения жилищных проблем своих участников. Это - закрытая система с ограниченным кругом участников, но время существования её неограниченно. Её значимыми принципами являются отказ от внешних инвестиций, внутренняя сбалансированность активов и пассивов на любой момент времени, а также строго выверенное соотношение между периодами накопления средств и погашения ссуды.До июня 2005 года, пока не было специального законодательства, регулирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов, институт стройсберкасс в России играл незначительную роль из-за следующих недостатков: короткий срок предоставления займа, низкая защищенность от высоких темпов инфляции, необходимость ожидания в период накопления. Но опыт стран Восточной Европы показывает, что ипотечное кредитование доступно лишь для состоятельных граждан, а поддержка государством участников жилищно-накопительных систем расширяет возможности населения с невысокими доходами по решению жилищных проблем. Как показывает практика, в периоды реформ институт стройсберкасс эффективнее ипотеки. Немаловажно, что стройсберкассы служат источником «длинных денег», отсутствие которых составляет проблему всех переходных экономик и порождает серьезные проблемы для развития ипотеки. Значительную часть сбережений населения, не задействованную в кредитно-финансовой сфере, могут привлечь стройсберкассы, поскольку их клиентами могут стать граждане со средними и даже невысокими доходами.В условиях сегодняшней российской экономики стройсберкассы обладают рядом преимуществ по сравнению с классической ипотекой, такими как сосредоточенность финансовых потоков в рамках одного экономического субъекта, замкнутость системы и возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне, удорожание приобретаемой квартиры за счет процента по ссуде минимально, нет необходимости в поручителях по кредиту, простота финансового и правового механизма стройсберкасс позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. Кроме того развитие стройсберкасс не препятствует становлению других институтов жилищного накопления, обслуживающих группы населения с иными доходами.Российский сравнительно небольшой опыт функционирования стройсберкасс (жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы) породил следующие стандарты строительно-сберегательного контракта, несколько отличающиеся от мировых: процентные ставки по депозитам (на вклады) и по кредитам (ссуды) обычно равны нулю; небольшие отчисления (не превышают 3-5% годовых от размера кредита) в период пользования ссудой идут на покрытие административных расходов; премии на накопление отсутствуют; право на получение ссуды обычно предусматривает доведение предварительного пая до 55-60% от стоимости приобретаемого жилья; досрочное изъятие вклада сопряжено с дополнительными издержками; до полного погашения ссуды пайщиком жилье находится на балансе кооператива, то есть юридически принадлежит коллективу пайщиков.Эффективность экономического механизма стройсбережения в России снижается из-за обгоняющего и без того высокую инфляцию темпа роста цен на жилье, что обуславливает следующее последствия.Платежеспособный спрос городского населения с невысоким и средним доходом ориентирован на квартиры в многоквартирных домах, однако средний по масштабам жилищно-накопительный кооператив с участием строительства не в состоянии профинансировать строительство даже одного такого дома и вынужден идти на долевое участие. Таким образом, утрачивается серьезное преимущество стройсберкасс: финансовые потоки не удается сосредоточить в рамках одного экономического субъекта, в результате чего повышаются риски участников ссудосберегательной системы. Поскольку жилищно-накопительный кооператив оказывается не единственным участником строительства, то нарушается принцип замкнутости системы стройсбережений, и это влечет за собой ограничение независимости кооператива от внешнего финансового рынка. И это не позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне.Из-за высокой стоимости жилья период накопления и погашения кредита растягивается на сравнительно длительный срок (4-6 лет), в течении которого цена приобретаемой квартиры продолжает расти (на этапе накопления, который в соответствии с принятым законом не может быть меньше двух лет), следовательно растет и «порог» накопления, необходимый для получения кредита. Это означает, что темп пополнения пая должен быть выше темпа роста стоимости квартиры; такой размер ежемесячного платежа пайшика доступен далеко не всем представителям среднего класса.Российские жилищно-накопительные кооперативы не начисляют проценты на растущие паи, т.е. не «помогают» своим пайщикам на этапе накопления. А отчисления на покрытие административных расходов взимаются с пайщиков в течении полного срока действия договора. Начисление хотя бы невысокого процента могло бы смягчить тяжелый период накопления, сократив размер либо ежемесячного взноса, либо срок накопления, даже при необходимости уплаты процента по кредиту в период рассрочки.2.3 Ипотека.Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Об их снижении объявили многие банки, даже АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов. Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты. Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов.При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры. Но, тем не менее, на данный момент ипотека в России развивается. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования некоторых банков перевалили за четверть века. По данным Центробанка на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше -- почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб. В минувшем году значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки. Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. За 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога.Требования банков к заемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит. Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс. Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение. Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка. Большая часть отечественной ипотеки -- это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого -- непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они сами финансируют, -- утверждает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. -- В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом.Одной из главных проблем ипотеки на сегодняшний день грозит стать то, что ипотечные кредиты не успевают за ценами. Количество заявок на выдачу ипотечных кредитов растет. Увеличивается и число одобренных банками заявок. Зато падает количество реально выданных кредитов. Именно так описывают ситуацию, сложившуюся сегодня на ипотечном рынке, его участники и объясняют в это парадокс слишком большой разницей между суммой, на которую рассчитывает заемщик (покрывающей стоимость квартиры), и суммой, которую ему готов выдать банк. Из-за повышения уровня доступности ипотечных кредитов действительно доступная недвижимость была быстро вымыта с рынка. Поэтому есть опасность, что при нынешнем дефиците жилья развитие ипотеки только разогреет спрос и подхлестнет рост цен на квартиры. 3. Заключение.Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как: - дефицит платежеспособного спроса населения;- высокие кредитные ставки;- административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;- недостаточные объемы строительства жилья;- дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу, . Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения. Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»:- Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.- Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.- Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.В нашей стране рынок жилья находится в развитии. Его перспективы лежат в развитии Приложение1. О концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».Главным организационно-финансовым механизмом реализации концепции национального проекта является федерально-целевая программа «Жилище» и входящие в ее состав фактически четыре новых подпрограммы. С точки зрения федеральной поддержки и стимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья особенностью новой программы является ее сбалансированность. Первая подпрограмма - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Она осуществляется за счет средств федерального бюджета, за счет государственной гарантии на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидирования процентов по банковским кредитам. Вторая подпрограмма - модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Она осуществляется с привлечением средств уже частных инвесторов с целью совершенствования коммунальной инфраструктуры населенных пунктов. Третья подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе. Она будет осуществляться в форме предоставления бюджетных субсидий молодым семьям, молодым специалистам на селе на погашение первого взноса при получении жилищного ипотечного кредита. На гос. поддержку молодых семей в бюджете 2006-го года предусматривается 2,1 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 5,3 миллиарда рублей, в том числе 4,3 миллиарда на субсидирование молодым семьям и 1 миллиард рублей на страхование ипотечных кредитов для молодых семей. На гос. поддержку молодых специалистов на селе в бюджете 2006-го года предусматривается 1,4 миллиарда рублей, в бюджете 2007-го года 1,7 миллиарда рублей. Общее число молодых специалистов, которые будут обеспечены жильем в рамках этой подпрограммы в 2006-2007 году, должно составить более 24 тысяч человек. И всего за период 2006-2010-го года в рамках этой подпрограммы смогут улучшить жилищные условия более 70-ти тысяч молодых специалистов на селе. Четвертая подпрограмма - выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Эти мероприятия будут разработаны с учетом уже действующей сегодня программы «Государственные жилищные сертификаты» для военнослужащих, увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов крайнего севера и приравненной к ним местности, граждан РФ, постоянно работающих на комплексе Байконур и подлежащих отселению, вынужденных переселенцев, ветеранов и инвалидов, граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской атомной станции, а также на производственном объединении «Маяк»; ветеранов подразделений особого риска. Субсидии будут предоставляться за счет федерального бюджета и будут определяться исходя из среднерыночной стоимости жилья в соответствующих субъектах, и в зависимости от категорий средней стоимости жилья, общей на территории РФ. На реализацию данной программы в федеральном бюджете 2006-го года предусмотрено 20,9 миллиардов рублей, в том числе 3,2 миллиарда для ветеранов и инвалидов. В целом за период 2006-2010 года по этой программе будет обеспечено 211 тысяч семей отдельных категорий граждан. Это четыре основных подпрограммы, которые находятся в проекте концепции и в проекте программы «Жилище». В рамках всей целой программы будет осуществляться мероприятия по реализации концепции «Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов России». Эта программа одобрена Правительством РФ. Здесь наиболее важным является разработка и принятие нормативно-правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхование ипотечных кредитов, деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительные кооперативы, совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также защита прав добросовестного приобретателя жилой недвижимости. В рамках этой программы предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволит обеспечить условия для привлечения долгосрочных ресурсов и для увеличения объемов предоставления долгосрочных ипотечных кредитов населению. Расходы федерального бюджета в 2006-2007-м году на эти цели составят 30 миллиардов рублей, в том числе и увеличение уставного капитала АИЖК на сумму 8,2 миллиарда рублей. Таким образом, за период 2006-2007 года 446 тысяч семей воспользуются ипотечными кредитами, а до 2010 года их будет более 1,5 миллионов семей. В 2007-м году объем выданных ипотечных кредитов составит более 150-ти миллиардов рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004-м годом, а к 2010-му году их число увеличится более чем в 20 раз. Таким образом, в проекте программы «Жилище» предусматривается общий объем финансирования более 640 миллиардов рублей, что в 6 раз больше, чем действующая программа «Жилище». Посчитано, что будет более 28 новых законопроектов и более 60 новых постановлений Правительства. Разработка, согласование и предоставление в Правительство РФ проектов новой федерально-целевой программы «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм, подготовка нормативных правовых и методических документов требует слаженной совместной работы Министерства регионального развития, Федерального агентства «Росстрой» в тесном взаимодействии с Правительством, с Администрацией Президента, членами Государственной Думы.
| |
