Оценка рыночной стоимости офисного помещения

Федеральное агентство по образованию РФ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Тульский государственный университет"

Кафедра "Финансы и менеджмент"

Курсовая работа по оценке бизнеса

на тему:

"Оценка рыночной стоимости офисного помещения"

Выполнила: студентка гр.760641

Еремина Е.А.

Проверил: доц. Кузнецов С.А.

Тула 2008

Содержание

Введение

1. Краткое описание основных фактов и выводов

2. Цель оценки

3. Объем и этапы исследования

4. Среда местоположения

5. Описание объекта оценки

6. Оценка стоимости объекта затратным методом

7. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

8. Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов

9. Согласование результатов

Список использованной литературы

Приложение

Введение

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (офисного помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

В соответствии с действующим законодательством в отчетах по оценке недвижимости применяется следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения чистой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя методами:

1) затратным методом;

2) методом сравнительного анализа продаж;

3) методом капитализации дохода.

Итоговая величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех методов.

1. Краткое описание основных фактов и выводов

Местонахождение г. Тула, ул. Рязанская, 38, офис ***

объекта:

Тип объекта Офисное помещение общей площадью

недвижимости: 97,3 кв. м.

Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи

Оцениваемые права: Собственность

Наилучшее и наиболее Использование объекта в качестве

эффективное использование: офисного помещения

Дата оценки: 18 января 2008 г., дата оценки

совпадает с датой осмотра

Стоимость объекта оценки 2726000 руб.

(по данным БТИ):

2. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для использования ее при заключении сделок по купле продаже.

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г., понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3. Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

1) сбор общих данных и их анализ. На данном этапе были собраны и проанализированы данные о факторах, наиболее существенно влияющих на рыночную стоимость объекта оценки.

2) сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно предлагавшимся, проданным на рынке или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультациями со специалистами по строительству зданий и сооружений, изучения данных периодической печати и данных БТИ.

3) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

4) применение методов оценки. Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода:

- затратный;

- метод прямого сравнения продаж;

- доходный.

Эти методы являются стандартными, принятыми Российским

Обществом Оценщиков.

5) подготовка отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

4. Среда местоположения

Местоположение объекта.

Объект оценки расположен в городе Тула, в Центральном районе, в торгово-офисном здании на ул. Рязанская, 38, офис ***, в непосредственной близости от остановки "Рязанская" автобуса 1, маршрутных такси 1, 22, 29, 37. Доступ к объекту обеспечивается городским и маршрутным транспортом по улице Рязанская и Городскому переулку.

Окружение.

Окна оцениваемой стороны выходят с западной стороны. В непосредственной близости находятся несколько продуктовых магазинов, магазин автомобильных запчастей, АЗС, автобусная остановка.

Наличие инженерных коммуникаций.

Здание, в котором находится объект оценки, обеспечено электроснабжением, газоснабжением, системами отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, радиоточкой. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации офисного помещения находились в работоспособном состоянии.

Подъезд. Асфальтированная дорога от улицы Рязанская. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное.

Характеристика местности.

Местность городская, расположена в Центральном районе г. Тулы. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января - 8,3 град С, июля 20,5 град С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров - юго-западное. Степень застройки - 80%.

Характеристика спроса и предложения.

Анализ рынка недвижимости города Тулы, проведенный по данным периодических изданий (газеты "Моя реклама", "Слобода" за декабрь 2007 г. январь 2008 г.), показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) удобное местоположение;

2) объект располагается в недавно отстроенном торгово-офисном здании;

3) объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;

4) объект расположен на максимально близком расстоянии от центра города.

Исходя из вышесказанного, можно оценить коммерческую привлекательность объекта оценки как высокую.

5. Описание объекта оценки

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Объект представляет собой офисное помещение. При описании использованы данные визуального технического осмотра и данные БТИ.

Таблица 1 Краткая характеристика квартиры

План объекта представлен в приложении 1.

По данным БТИ действительная инвентаризационная стоимость офисного помещения на момент выдачи выписки из технического паспорта (1.12.07) составляла 3086000 руб.

Таблица 2 Строительные характеристики объекта оценки

С целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки было произведено техническое обследование.

Описание технического состояния основных конструктивных элементов здания.

1. Фундамент дома. При осмотре вскрытия не производилось. Состояние хорошее.

2. Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

3. Перекрытия. При осмотре объекта дефектов перекрытий не обнаружено. Побелка ровная. Состояние перекрытий характеризуется как хорошее.

4. Крыша. Трещин и других дефектов не обнаружено. Состояние характеризуется как хорошее.

5. Полы. Ровные, отставания линолеума не обнаружено. Состояние оценивается как хорошее.

6. Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.

7. Внутренняя отделка. Отставания обоев не обнаружено. Состояние хорошее.

8. Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требовали ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

1) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

2) физическая возможность;

3) экономическая осуществимость;

4) максимальная продуктивность.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Объект оценки в соответствии с правовыми требованиями и ограничениями может использоваться только как офисное помещение.

6. Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, который может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1) расчет стоимости замещения строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

2) определение величины накопленного износа строений;

3) уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Расчет стоимости замещения объекта.

Стоимость замещения это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Для расчета фактической стоимости офисного помещения затратным методом воспользуемся методом сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.

Данные о строительстве могут быть получены в строительных организациях или в ЖКХ.

По данным газет "Моя реклама" и "Из рук в руки" стоимость строительства 1 м2 коммерческой площади в Центральном районе на январь 2008 г. с учетом внутренней отделки составляет 32168 руб. (1287 долл. США).

Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной стоимости замещения объекта. Прибыль предпринимателя это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 10-15% от затрат на строительство.

Следовательно, стоимость замещения общей площади офисного помещения составит:

32168 · (100 + 15/100) · 97,3 = 3599438,3 руб.

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Индивидуальный физический износ здания определяем по формуле:

где Фз индивидуальный физический износ здания, %;

ФК,I физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

II удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Таблица 4 Определение индивидуального физического износа объекта оценки

Таким образом, процент физического износа здания составляет 15,97%.

Расчет остаточной стоимости офисного помещения.

Данные для расчета:

Св восстановительная стоимость офисного помещения 3599438, 3 руб.

И физический износ офисного помещения 15,97 %

Остаточная стоимость офисного помещения:

Сост. = Св (100 - И/100)

Сост. = 3599438,3 (100 - 15,97)/100 = 3024608 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная затратным методом, составляет 3024608 руб.

7. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

Этот метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами проданными или внесенными в списки на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3) сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4) приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости,

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3) условия продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонения от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 офисных помещения, которые находятся в аналогичных зданиях Центрального района г. Тулы.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.

Таблица 5

Таблица 6 Корректировки стоимости сравнимых объектов

Анализ доходов.

Предполагается, что данное помещение будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для подобных офисных помещений на рынке установилась месячная арендная плата в размере 49000 - 54000 руб. Для расчетов принимаем среднюю величину 51500 руб. в месяц, что составит 618000 руб. в год. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5% в течение второго и третьего года и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1 + П2 + П3 + П4 + П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) ТСЕi,

где Сарi арендная плата в году i;

Сзсi затраты содержания в году i;

ТСЕi текущая стоимость единицы для года i. Рассчитывается по формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам валютного вклада - 10-12%. Принимаем СД равной 12%, что соответствует максимально возможной стоимости офисного помещения.

Вторым источником дохода является продажа этого помещения по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии служит формула:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для нежилых помещений, представленных на рынке, эта ставка составляет 10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо также как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

Тс рев = Срев ТСЕ5,

где Срев стоимость реверсии,

ТСЕ5 текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов.

Затраты на содержание офисного помещения включают в себя оплату коммунальных услуг в размере 2811,87 руб./мес. (33742,44 руб./год) и налог на имущество в размере 618,45 руб./мес. (7421,40 руб./год). Принимаем, что затраты на содержание офисного помещения будут расти, как и арендная плата: на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

Для использования офисного помещения в качестве недвижимости, приносящей доход, ремонта производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды (Таблица 4). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи помещения (реверсии).

Таблица 4 Анализ потока доходов

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи помещения (реверсии).

Таким образом, стоимость офисного помещения как объекта, приносящего доход, может составлять 6477300 рублей.

9. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости офисного помещения по трем методам получены следующие результаты:

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных разными методами.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод прямого сравнения продаж. Была получена достоверная информация о сравнимых объектах, представленных на рынке, один из сравнимых объектов практически идентичен объекту сравнения. Поэтому данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом прямого сравнения продаж, примем на уровне 0,6.

Реальную картину о стоимости объекта оценки также дает затратный метод, его вес определяем равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на строительство аналогичных объектов, причем скорректированный на фактический износ объекта оценки.

Доходный метод дает наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Недостатком этого метода является также прогнозный характер расчетов. Отсюда вес результата, полученного доходным методом, принимаем равным 0,1.

Вес каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости установился следующим образом:

1. Затратный метод 0,3

2. Метод прямого сравнения продаж 0,6

3. Доходный метод 0,1

Рыночная стоимость офисного помещения определяется следующим образом:

С = 3024608 0,3 + 3261813 0,6 + 6477300 0,1 = 3512200 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения округленно составляет 3512200 руб.

Список использованной литературы

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 №135 ФЗ.

Данные БТИ, ЖКО.

"Моя реклама" за 17.01.2008 г.

"Слобода" №3 (684) 16 23 января 2008 г.

Федорова Т.А., Рылеев А.В. Методические указания по выполнению курсовой работы по курсу "Оценка недвижимости и бизнеса". Тула, 2000. 36 с.

Приложение

План офисного помещения