Оценка стоимости предприятий (бизнеса)

ПЛАН

• 1 Закон РФ «Об оценочной деятельности». Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
• 2 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
• 3. Метод анализа сравнительных продаж при оценке стоимости собственности
• Задачи
• Список литературы

В статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в Российской Федерации определены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки [1].

В соответствии с Законом, надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оцени объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 Федерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса объекта является основным при оценке, т.к. он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость собственности. Он предусматривает разумное и возможное использование объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на конкретную дату оценки [5].

Этот принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся (предельной) отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения и соединения пакета прав собственности, зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемой собственности сравниваются существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование собственности (имущества), которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем.

Оценщик должен принять во внимание срок предполагаемого использования имущества, реакцию непосредственного окружения. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности [2].

Таким образом, в соответствии с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик ищет разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость имущества. Рассмотрим применение данного принципа подробнее на примере оценке земельного участка.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов.

Перед принятием решения о приобретении и освоении / застройки земли или о покупке уже существующего здания для немедленного использования или перестройки, потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Застройщик заинтересован в ответах на два главных вопроса. Первый из них - насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования или, говоря по-другому какие варианты использования будет приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос - каковы затраты и обоснованность освоения /застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на основание / застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность проекта [6].

Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Нередко оценщик или аналитик оценивает скорее «участок», чем неосвоенную землю. Участок-земля, подготовленная для застройки, с соответствующими коммунальными сетями и другими необходимыми сооружениями. Важной характеристикой участка является то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования. Вторая характеристика - доступность участка. Если доступ к участку затруднен, то и польза от него невелика.

Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования. Он может быть также применен для оценки общего и поэтапного сроков застройки и масштаба проекта в целом. В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объекты, списываются и оцениваются их удобства и другие характеристики.

Необходимо внимательно изучить все публичные / государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта. Публичные ограничения включают: правила зонирования, закон по охране окружающей среды, требования по планированию, требования на получение разрешений, жилищные кодексы и др.

Кроме того, следует проанализировать различные виды налогов, взимаемых в данной общине.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и контрактные соглашения. Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами.

Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства. Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыльности может обеспечить сочетание факторов в случае реализации различных проектов [6].

При изучении ресурсного качества участка определяется, насколько он может быть использован физически и какие существуют физические ограничения на различные варианты застройки. Для этого необходимо лично обследовать участок, а также прилегающие территории, с которыми участок связан и от которых он зависит.

Технологическая обоснованность проекта определяется тем, может ли он быть завершен в пределах установленного срока при условии достижения соответствия между стоимостью и качеством строительства. Если завершение проекта займет слишком много времени, если затрату по нему слишком велики или если он не соответствует даже минимальному стандарту качества, то его принято считать технологически необоснованным.

Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимается: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию, выручка от продажи и рефинансирование.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

Технология оценки объектов при использовании сравнительного подхода предусматривает следующие основные этапы:

1) поиск аналога или сходных объектов;

2) финансовый анализ и обеспечение сопоставимости информации;

3) выбор и расчет оценочных мультипликаторов;

4) определение стоимости предприятия с использованием мультипликаторов;

5) внесение итогов поправок.

Схематично этапы оценки объектов при использовании сравнительного подхода приведены на рисунке 1.

Поиск аналогичных объектов ведут путем определения возможного их круга из числа тех предметов, сделки по которым совершались в предыдущий оцениваемому период (преимущественно год). Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничены принадлежностью к одной отрасли ассортиментом и объемом производимой продукции.

В последующем учитывают дополнительные факторы, позволяющие сократить первоначальный круг претендентов на аналогичные. К таким факторам чаще всего относят: уровень диверсификации производства, взаимозаменяемость продукции, стадии зрелости и перспективы развития объекта, финансовый риск, качество менеджмента, характер конкуренции, величину балансовой стоимости, прибыли и т.п.

Оценку финансового риска получают сравнением структуры капитала объектов-аналогов, соотношением собственных и заемных средств, используя возможность финансового левериджа и рентабельности собственных средств. Другой способ - определение ликвидности текущих активов. Определенной оценкой финансового риска может стать способность объекта привлекать заемные средства на выгодных условиях [3].

Достаточно сложно получить оценку качества менеджмента. Косвенные данные (возрастной состав, уровень образования, жизненный и производственный опыт, зарплата управленческого персонала) позволяют сравнивать предприятия, но вероятность ошибки при этом остается высокой [4].

На основе сопоставления критериев аналогичности делают вывод о возможности использования объектов в качестве аналогов в оценочном процессе.

Финансовый анализ объектов-аналогов осуществляют традиционными приемами и методами. Отбор и расчет оценочных факторов производят, имея в виду, что сходные предприятия могут быть охарактеризованы одними и теми же качественными финансовыми показателями, такими как: прибыль, величина денежного потока, выручка от реализации, стоимость активов, уровень дивидендов и многими другими.

Для получения рыночной стоимости объекта оценки используют ценовые мультипликаторы - коэффициенты, показывающие степень соответствия между рыночной ценой и выбранной финансовой базой у объектов-аналогов.

Умножением величины мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель у оцениваемого объекта получают его предварительную рыночную стоимость. Скорректированная цена - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Результаты оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты взяты в качестве аналогов и соблюдено ли условие однородности выборки. Сопоставление может проводится:

- с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

- с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

- с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Обеспеченность информацией об аналогах влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть близкие аналоги, то применяют метод прямого сравнения, если есть только приближенные аналоги, то - метод статистического моделирования цены.

Центральное место в методе прямого сравнения занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов. В общем случае восстановительную стоимость единицы оборудования определяют по формуле:

, (1)

где Цан - цена объекта-аналога на момент продажи;

Кмо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;

Ки - коэффициент износа объекта;

к1, к2, …, кm - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров оцениваемого объекта или аналога;

Цдоп - цена (на момент оценки) дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты.

Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки Кмо показывает, во сколько раз изменились цены на подобные объекты за период с момента продажи аналога до момента оценки.

Корректирующие параметрические коэффициенты рассчитываются по следующей формуле:

, (2)

где Хi, Xiан - значения i-го параметра у оцениваемого объекта и аналога.

Вносимые в цену аналога корректировки подразделяются на два вида: коэффициентные, вносимые умножением или делением на тот или иной коэффициент, и поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной величины. При применении метода прямого сравнения необходимо соблюдать определенную последовательность при внесении корректировок: сначала делают коэффициенты корректировки (по индексу цен, износу и параметрам), а затем - поправочные (по различным дополнительным устройствам).

Таким образом, будущая стоимость объекта оценки составляет 1 404 928 долларов.

Задача 2. Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6% в год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15%, если известны:

- текущая стоимость ремонтных работ (460 000 руб.);

- период времени, в течение которого владельцы дома будут откладывать деньги на ремонт (3 года).

Рассчитываем будущую стоимость ремонтных работ по формуле сложного процента:

(руб.)

Далее рассчитываем сумму ежемесячного депозита, используя коэффициент фонда возмещения (SFF), при этом количество месяцев n = 36 (12*3) и ежемесячная ставка депозита r = 0,0125 (0,15/12).

(руб.)

Таким образом, чтобы накопить нужную сумму на капитальный ремонт здания владельцам дома необходимо ежемесячно откладывать на специальный счет в банке сумму 12143,48 рублей.

Задача 3. Организация выделила работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна 560 000 руб. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны:

- величина ссуды (325 000 руб.);

- срок погашения ссуды (6 лет);

- процентная ставка (9%).

Для расчета используем формулу взноса на амортизацию денежной единицы:

;

(руб.);

(руб.) - общая сумма, которую возвратит работник организации;

(руб.) - сумма процентов, которую выплатит работник за ссуду;

(руб.) - общая инвестиционная стоимость квартиры для работника (рыночная стоимость 560 000 руб. + сумма процентов за ссуду 109694 руб.).

Таким образом, ежегодно работник будет возвращать организации 72449 рублей; инвестиционная стоимость квартиры для работника составит 669694 рублей.

Список литературы

1. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2001. - 509с.

3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. - СПб.: Питер, 2001. - 416с.

4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко. - М.: Экмос, 2000. - 352с.

5. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. - 304 с.

6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Санкт-Петербург. гос. техн. ун-т. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422с.

7. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятий (бизнеса): Учебное пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2003. - 128 с.