Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования

Магнитогорский строительный колледж

Отчет об оценке трехкомнатной квартиры

Курсовая работа

по дисциплине: Организация оценки земли и имущества

Магнитогорск 2010

Введение

Начнем непосредственно с самого понятия: что же такое оценка. Оценивать что-либо - означает определять стоимость объекта. Есть более сложное определение, одновременно отражающее суть и уточняющее ограничительные условия проведения оценки. Оценка - это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении. Объектами оценки могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гуд-вилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и др. Мы подчеркнули, что стоимость объекта оценки определяется для специфических целей. Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие - аналитическую и расчетную, - грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Виды имущества, подлежащего оценке.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии с российским законодательством могут участвовать в гражданском обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на 4 основные группы.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.

Интеллектуальная собственность

В эту группу входят патенты, лицензии, авторские свидетельства, а также ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), деловая репутация (гуд-вилл) и другие нематериальные объекты. Бизнес Обычно в рамках оценки бизнеса оцениваются акции и другие первичные и ценные производственные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности. На деле объектов оценки можно выделить еще больше. Оценить можно долги и права, требования, работы, услуги и некоторые другие виды имущества. Возможные цели оценки имущества:

· купля-продажа, мена;

· проведение конкурсов, аукционов, торгов;

· аренда, лизинг;

· залог;

· внесение имущества в уставный капитал;

· определение доли имущественных прав;

· передача в доверительное управление;

· отражение в отчетности;

· оценка с целью переоценки основных фондов;

· инвестиционное проектирование;

· раздел, наследование, дарение;

· страхование;

· исчисление налогов, пошлин, сборов;

· приватизация;

· национализация;

· конфискация;

· возмещение ущерба;

· ликвидация;

· разрешение имущественных споров;

· передача прав собственности;

· коммерческая концессия.

Переход к рыночной экономике в России привел к появлению новой профессии утвержденной Министерством труда Российской Федерации - эксперт - оценщик. В связи с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методологические основы оценочной деятельности. Правительством РФ утверждены стандарты оценки.

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Но следует учесть, что цена определенная одним подходом будет не точная и по стандартам оценки необходимо применять более одного подхода.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает в себя оценку:

· Бизнеса

· Недвижимости

· Нематериальных активов

· Машин, оборудования и транспортных средств

· Интеллектуальной собственности

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В данном отчете об оценке была проведена оценка земельного участка с улучшениями (гараж, баня, пристрой, навес, ворота, дворовое покрытие, ограждение, санузел). Оценка осуществлялась на основании договора заказчика. Данный объект был оценен по трем подходам:

· Затратный (по сборникам ЧелСЦена)

· Сравнительный (с помощью газеты «Из рук в руки от 05.04.2010)

· Доходный (не использовался)

После чего полученные стоимости были согласованы, и была получена окончательная стоимость объекта оценки.

Также мы определили ликвидационную стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен, быть, отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества с учетом сделанных допущений и ограничительных условий по состоянию на 27.04.2010 г. составила (округленно):

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную информацию, этапы проведенного исследования, расчеты, выполненные на основании представленной документации, а также выводы, сделанные, исходя из опыта и профессиональных знаний, которые отражены в соответствующей главе настоящего отчета, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом.

Кроме того, в состав отчета включены гарантии нашей объективности и независимости, а также сделанные допущения и ограничительные условия.

Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

Таблица № 2 Общая характеристика здания

Где: n - число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); Ср1….Срn - рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле:

= 0,0006

V - Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006

Таблица № 5 Описание объектов-аналогов

Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей

Доходный подход - состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.

Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости.

Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования - жилого.

Наилучшее и наиболее эффективно использование (НиНЭИ)

Наилучшее использование имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;

2. физическая возможность: рассмотрение физических реальных в данном месте способов использования;

3. экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу;

4. максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Исходя из законодательных ограничений на использование земельного участка, а также из отсутствия предпосылок для сноса оцениваемого объекта, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как незастроенного не проводился.

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его запроектированное и текущее использование - жилое.

Согласование результатов и выводы

В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

· тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;

· способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;

Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом - 70%.

Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.

Таблица № 6 - Согласование результатов оценки

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56 .(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):

1 900 000 рублей

(Один миллион девятьсот тысяч рублей)

Заключение о ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Чем короче относительно «обычного» периода t время, в течение которого желательно реализовать объект, тем меньше возможностей продать товар по его рыночной стоимости С и тем больше вероятность того, что ликвидационная стоимость Сл будет меньше рыночной и, соответственно, разница между ними L - большей.

Для расчета ликвидационной стоимости воспользуемся методикой, предложенной Галасюком В.В., Мельниченко Е.Д. («Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога» // Вопросы оценки. 1999, № 2). В основу предлагаемого метода расчета ликвидационной стоимости объекта положен сформулированный В.В. Галасюком принцип безубыточной реализации товара по цене ниже рыночной стоимости. Суть принципа такова: убытки, возникающие при реализации товара по цене ниже рыночной стоимости, должны быть компенсированы доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого товара, в меньшем объеме, но ранее.

Вышеизложенное в общем виде можно отразить следующей формулой:

Где: Сл - ликвидационная стоимость, руб.; Ср - рыночная стоимость, руб.;

i- ставка дисконта, год;

n - период, год;

m - количество периодов начисления процентов.

Следует отметить, что при определении ликвидационной стоимости объектов, рыночная стоимость рассматривается как постоянная, эластичность спроса не учитывается, а величина t считается равной нулю. Поправка на ликвидность (коэффициент снижения стоимости), согласно формулы № 6:

Таблица № 7 - Расчет ставки дисконта

Таблица № 8 - Расчет ликвидационной стоимости

Заключение содержит профессиональное мнение экспертов-оценщиков относительно стоимости имущества и не является гарантией того, что он может быть продан или куплен на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном заключении.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого имущества, с учетом вышеизложенных допущений и округлений по состоянию на 26.04.2009 г. составила:

1 800 000 рублей

(Один миллион восемьсот тысяч рублей)

Оценщик: Идрисова Д. И.

· Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

· Полная восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта идентичного данному объекту по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам;

· Физический износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой строительными элементами здания или сооружения, эксплуатационных характеристик в результате естественного старения , неправильной эксплуатации, воздействия внешних неблагоприятных факторов, ошибок при проектировании или нарушении правил строительства (производства);

· Функциональный износ - уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с несоответствием конструктивного или объемно-планировочного решения, применяемых материалов, оборудования и деталей, качества работ современным рыночным стандартам, соответствующим данному типу объекта оценки;

· Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате негативного воздействия внешних по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законодательных, физических и других.);

· Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

ь Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.

ь Стандарты оценки, утв.Постановлением Правительства РФ от 06.07.2002г. № 519;

ь Международные стандарты оценки (МСО 2003). Шестое издание. Международный комитет по стандартам оценки, Российское Общество оценщиков, М.:2004г;

ь СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки»;

ь Система стандартизации Торгово-промышленной палаты РФ. Положение об организации по оценочной деятельности СТО ТПП 60-03-99. Издание официальное: М., 1999г.;

ь Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, РУТИ, Москва, 1995г.;

ь Правила оценки физического износа (ПОФИ), ВСН 53-86(р), «Госгражданстрой», Москва 1990г.;

ь Постановление ГК СССР по делам строительства от 11.05.83 г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов строек»;

ь Справочник «ЧелСЦена», изд. №2, февраль 2009г. Главного управления строительства администрации Челябинской области. Регионального информационного центра по ценообразованию в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве;

ь Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.-М.,1994г.;

ь Я. Маркус, Э. Саприцкий. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимости, автомобильной техники, оборудования. - К.,1999г.

1. Оценка имущества была проведена в соответствии со Стандартами оценки и Кодексом профессиональной этики Оценщика, а также с Законом об оценочной деятельности и постановлениями правительства РФ, Госкомстата РФ и Министерством финансов РФ.

2. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

3. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью Отчета.

4. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

5. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

6. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало Оценщикам сколько-нибудь существенной помощи.

7. Приведенные в Отчете сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования наших профессиональных знаний и опыта и являются по нашему убеждению, достоверными и не содержащими ошибок.

2. При проведении оценки Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружения (или в случае обнаружения) подобных факторов.

3. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.

4. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено в заявке Заказчика и оговорено в Отчете.

5. Публикация Отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него или содержащиеся в нем показатели, на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации не допускается.

6. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки, указанную в Отчете. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

7. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости товара и не является гарантией того, что он может быть продан или куплен на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном Отчете.

Дефектная ведомость

Описание объекта оценки произведено на основе информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования объекта оценки. Объект оценки представляет собой: двухкомнатную квартиру,