Ринок житла в Україн

1

• Зміст
• ВСТУП 2
• 1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА 4
• 1.1.Поняття ринку житла 4
• 1.2. Нормативно-правове регулювання ринку житла…………………………..8
• 2. ПРОЦЕС РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 15
• 2.1. Аналіз ринку розвитку та формування ринку житла України 15
• 2.2. Особливості ринку житла Київської області 21
• 2.3. Особливості застосування цільових облігацій в київській області 45
• 3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 51
• 3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області 51
• 3.2. Фактори розвитку ринку житла Київської області 65
• 3.3. Іпотечне кредитування як спосіб удосконалення функціонування ринку житла Київської області 70
• ВИСНОВКИ 77
• СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ 80
• ДОДАТКИ 82

ВСТУП

Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

Сучасний ринок житла формується за рахунок пропозиції житла як на первинному, так і на вторинному ринку житла, що забезпечує наявність різної зав якістю та ціною пропозиції на ринку житла.

Актуальність даної теми зумовлена динамікою розвитку ринку житла в Київській області.

Об'єктом дослідження є ринок житла та особливості його розвитку.

Предметом дослідження є процес формування та розвитку ринку житла Київської області.

Метою дослідження є аналіз формування та розвитку ринку житла Київської області з можливістю висловлення перспективних прогнозів його розвитку.

Мета дослідження реалізується при вирішенні наступних завдань дослідження:

· вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

· аналіз формування та розвитку ринку житла України;

· вивчення формування та розвитку ринку житла Київської області;

· перспективна оцінка розвитку ринку житла Київської області;

· аналіз шляхів вдосконалення ринку житла Київської області.

Дане дослідження проводилось із застосуванням діалектичного підходу до вивчення сучасного стану формування та розвитку ринку житла Київської області. В процесі дослідження формування та розвитку ринку житла Київської області були використані загальнонаукові методи пізнання: поєднання абстрактного й конкретного, індукція, дедукція, аналіз і синтез, групування й порівняння, конкретизація.

Для обробки даних, наведених у дослідженні застосовувались такі методичні прийоми: огляд, документальна перевірка, техніко-економічні розрахунки, аналітичні групування, структурний аналіз, узагальнення, підрахунок.

1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА

1.1. Поняття ринку житла

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає:

· жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

· жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

· жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

· жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

· квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення) [10, 26-28].

До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд). Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по порудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється [19, 20].

Періодично, у строки провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів [11, 65].

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

До капітальних інвестицій відносяться інвестиції в основний капітал (основні засоби), в інші необоротні матеріальні активи; витрати, пов'язані з поліпшенням об'єкта, що призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, первинно очікуваних від використання об'єкту, і, на суму яких збільшується первісна вартість основних засобів (капітальний ремонт  будівель, споруд, машин та обладнання); інвестиції  у необоротні нематеріальні активи, а також витрати на формування основного стада.

В обсяги інвестицій в основний капітал (капітальних вкладень) включені витрати на капітальне будівництво (нове будівництво, реконструкцію, розширення та технічне переоснащення діючих підприємств усіх видів економічної діяльності, витрати на будівництво  об'єктів житлово-цивільного призначення); витрати на придбання машин та обладнання без здійснення капітального будівництва. До інвестицій в основний капітал належать витрати на будівельні і монтажні роботи усіх видів (включаючи монтаж обладнання); придбання машин, обладнання, виробничого інструменту і господарчого інвентарю;  інші капітальні роботи та інші витрати. До інвестицій в основний капітал також включені кошти населення на будівництво власних житлових будинків з надвірними господарськими будівлями. Дані з інвестицій в основний капітал за видами економічної діяльності наведені виходячи з призначення основних засобів (сфери діяльності, в якій вони будуть функціонувати), у розвиток яких були спрямовані ці інвестиції. Вартісні показники наведено у фактичних цінах відповідних років. Індекси обчислено за  даними  у порівнянних цінах. Суми податку на додану вартість включено до складових капітальних інвестицій та інвестицій в основний капітал.

Будівельні роботи включають підготовчі роботи до будівництва, загальне та спеціалізоване будівництво будівель та споруд, монтаж будівельних конструкцій, роботи з облаштування будинків, роботи з завершення будівництва та оренду будівельної техніки з оператором. До обсягу будівельних робіт включається вартість (у фактичних цінах, без ПДВ) зазначених робіт, що виконуються під час нового будівництва, ремонту, розширення, реконструкції будівель та інженерних споруд, реставрації та технічного переоснащення підприємств. Індекси обсягів виконаних будівельних робіт визначаються як відношення обсягів будівельних робіт, виконаних з початку  звітного року  до обсягів відповідного періоду попереднього року, перерахованих у порівнянні ціни з використанням індексу цін на будівельно-монтажні роботи.

Загальна площа житла визначається як сума загальної площі нових житлових будівель та приросту загальної площі, отриманої у результаті розширення, реконструкції існуючого житлового фонду та інших будівель [1, 74]. 

Загальна площа житла складається з житлової площі і площі підсобних приміщень. До житлової площі включається площа житлових кімнат: столових, спальних, дитячих та інших житлових кімнат у середині квартири. До підсобних приміщень належать приміщення, розташовані в середині квартири: кухні, коридори, санвузли, ванні і гардеробні кімнати, убудовані шафи й інші приміщення. До житлових будівель належать будинки одноквартирні, будинки садибного типу,  будинки з двома та більше  квартирами як масової, так і індивідуальної забудови, а також гуртожитки. До гуртожитків належать: житлові будинки для колективного проживання, включаючи будинки для людей похилого віку та інвалідів, студентів, дітей та інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, гуртожитки для робітників та службовців, гуртожитки для студентів та учнів навчальних закладів, будинки дитини та сирітські будинки, притулки для бездомних і таке інше. Інформація  про введення в експлуатацію об'єктів соціальної сфери (житла, загальноосвітніх навчальних закладів, дошкільних закладів, лікарень, амбулаторно-поліклінічних закладів) включається до статистичної звітності на підставі підписаних і затверджених актів державних приймальних комісій про прийняття їх в експлуатацію відповідно до встановленого “Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів”,  затвердженого постановою КМУ № 1243 від 22.09.2004.

1.2. Нормативно-правове регулювання ринку житла

Відповідно до Постанови «Про затвердження Порядку придбання житла для окремих категорій громадян на вторинному ринк» Кабінету міністрів України вторинний ринок житла - житлові будинки, їх частини, квартири державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також ті, що належать юридичним та фізичним особам на праві приватної власності.

Порядок визначає механізм придбання Міноборони, МВС, МНС, СБУ, Управлінням державної охорони, Адміністрацією Держприкордонслужби, Держкомнацміграції, Головним управлінням внутрішніх військ МВС, Державним департаментом з питань виконання покарань, НКАУ, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими держадміністраціями житла на вторинному ринку для військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу МНС, кримінально-виконавчої системи та органів внутрішніх справ, депортованих кримських татар та осіб інших національностей, які були депортовані з території України, за рахунок передбачених на відповідні цілі коштів державного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам.

Придбання житла здійснюється в порядку, передбаченому Законом України "Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти".

Учасники процедури закупівлі до тендерної пропозиції додають документи, які підтверджують:

· рішення власника житла на його продаж (у разі коли учасник процедури закупівлі є представником власника житла);

· той факт, що запропоноване до продажу житло не перебуває під арештом, у заставі, стосовно нього не укладено договорів дарування, оренди;

· відсутність в учасника процедури закупівлі як платника податків заборгованості із сплати податків і зборів (обов'язкових платежів).

Житло, що пропонується до продажу, повинно відповідати санітарним та технічним вимогам. Вартість житла визначається виходячи з вартості 1 кв. метра його загальної площі, яка не може перевищувати опосередкованої вартості будівництва житла за даними Міністерства архітектури та будівельної політики Автономної Республіки Крим, управлінь капітального будівництва обласних, Севастопольської міської держадміністрацій і Головного управління житлового забезпечення Київської міської держадміністрації у відповідному населеному пункті на час його придбання. Під час визначення загальної вартості житла враховуються витрати органів, зазначених у пункті 1 цього Порядку, пов'язані з переоформленням права власності на нього та сплатою всіх передбачених законодавством податків і зборів (обов'язкових платежів). Придбане житло надається відповідним категоріям громадян у порядку черговості згідно з нормами житлового законодавства. Контроль за цільовим використанням коштів державного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевим бюджетам здійснюється у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України.

Надання кредитів на придбання нерухомості є одним із стандартних банківських продуктів, що пропонується на ринку банківських послуг. Спеціальними законами держави, що регулюють питання іпотечного кредитування є Закони України: «Про інвестиційну діяльність», «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)», «Про іпотечні облігації». Крім законів, зазначені питання регулюються підзаконними нормативними актами, зокрема: Положенням про видачу небанківській фінансовій установі - управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженим розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 29 липня 2004 року № 1866; Ліцензійними умовами провадження діяльності із залучення коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженими розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України від 24 червня 2004 року № 1225 та локальними банківськими нормативними актами з питань іпотечного кредитування. Слід відзначити, що сьогодні надання кредитів на придбання нерухомості на первинному ринку є напрямком кредитування з надзвичайно високим ступенем ризику. Такий стан речей обумовлено перш за все тим, що до моменту введення збудованої нерухомості в експлуатацію та оформлення права власності на об'єкт на конкретну фізичну чи юридичну особу банк практично не має ліквідного предмета застави, на який може бути звернено стягнення.

До недавнього часу новобудови на регіональних ринках у переважній більшості продавалися на підставі інвестиційних договорів та договорів про дольову участь у будівництві. Майнові права за такими договорами приймалися в якості забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором до оформлення права власності на нерухомість на ім'я позичальника.

З набранням чинності 14 січня 2006 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 15 грудня 2005 року було внесено суттєві зміни до Закону України «Про інвестиційну діяльність». Частину 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» було викладено в наступній редакції: Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Головна ідея законопроекту про держпідтримку житлового забезпечення -- створити умови, за яких будь-хто зможе побудувати квартиру, придбати або взяти її у довгострокову оренду. Щоб гарантувати кожному громадянинові це право відповідно до Конституції України, будівельники пропонують запровадити систему мінімальних безповоротних житлово-будівельних субсидій, які надаватиме громадянам держава. Якщо площа квартири чи будинку більша від гарантованого державного мінімуму, а власних коштів не вистачає, громадянин отримує позику уповноваженого банку під державні гарантії. При цьому ціни визначатиме не ринок у особі ріелтерів та брокерів, а держава -- Міністерство будівництва. Контролюватиме всю систему державна будівельна інспекція.

Сплатити перший внесок за житло можна буде власними коштами або за рахунок державної субсидії чи банківського кредиту. Після цього з уповноваженим державою банком укладатиметься угода про оренду (до 30 років) з викупом житла. Якщо завчасно виплатити повну вартість, житло оформляється у власність без подорожчання і штрафів.

Важливо те, що джерелом коштів на державну підтримку житлового будівництва буде не бюджет, а емісія облігацій житлово-будівельних субсидій, які одразу після випуску викуповуватиме Державна іпотечна установа та рефінансуватиме Національний банк України. Будівельні компанії також сподіваються, що інвестиції в ці проекти вкладатимуть приватні компанії. Це означатиме, що якась частка житла в новобудовах належатиме інвесторам -- комерційним банкам, будівельним корпораціям чи приватним особам. Кошти держбюджету використовуватимуть лише для сплати відсотків за облігаціями житлово-будівельних субсидій, що використовуватимуться для будівництва соціальної інфраструктури та житла для дітей-сиріт і багатодітних сімей. Для визначення громадян, котрі матимуть право на допомогу держави, пропонують створити Єдиний державний реєстр громадян, котрі потребують покращення житлових умов.

Будівельники прагнуть отримувати землю, що належить до державної і комунальної власності, під спорудження житла за держгарантіями безплатно. Це значно здешевить його кінцеву вартість. Очевидно, що право на співпрацю з державою матимуть лише великі компанії, що мають досвід житлового будівництва не менш ніж п'ять років і збудували за попередній рік не менше 20 тисяч квадратних метрів житла.

Якщо парламент ухвалить такий закон, можна прогнозувати, на ринку розпочнуться значна реорганізація та структурні зміни. Сумнівів щодо перспектив законопроекту більшість експертів не мають, оскільки Будівельна палата може сподіватися на підтримку великої групи депутатів. Про неминучі зміни на ринку нерухомості свідчить також поступова трансформація вподобань платоспроможних покупців.

Свідчення суттєвої зміни пріоритетів на будівельному ринку -- це плани провідного забудовника корпорації «Київміськбуд» та банку «Аркада» реалізувати кілька нових проектів котеджних містечок під Києвом. Перше таке містечко малоповерхової забудови «Нова Богданівка» з усією інфраструктурою та комунікаціями вже майже збудували. Воно розміщене в Броварському районі Київської області за 32 км від столиці. Площа забудови -- 100 га, тут буде понад 800 житлових будинків трьох типів: окремих, дуплексів і блокованих. Ціни тут -- 4,5 тисячі гривень за один квадратний метр, площа будинків -- від 127 до 230 кв. метрів. Це фактично вдвічі нижче за ринкові ціни на нові квартири в Києві. Така цінова політика свідчить про те, що безмежній дорожнечі на столичну нерухомість реальну конкуренцію вже тепер складає приватне житлове будівництво поблизу Києва.

За висновками багатьох експертів, кардинально ситуація може змінитися після вступу України до СОТ. На українському будівельному ринку з'являться іноземні компанії, з якими вітчизняним доведеться конкурувати якістю, ціною та термінами. Апріорі неможливо уявити махінації з боку німецьких, турецьких чи польських забудовників, для яких ділова репутація коштує більше, ніж можливість обманути довірливих громадян або порушити умови контракту. Конкуренція змусить працювати швидко, якісно і без претензій та вимог до інвесторів. Деякі турецькі компанії вже заявляли, що готові будувати в Україні житло і продавати квадратні метри по 500 доларів. Звісно, не радісно чекають на таких гонористих конкурентів, але практика засвідчила, що за монополізм і привілейовані права вітчизняних забудовників змушені переплачувати ті, кому потрібне житло.

Вплинути на ринок може вимога Київради до забудовників продавати 10 відсотків житла, зведеного в столиці, за ціною, визначеною Міністерством будівництва. Профільне міністерство визначає собівартість житла в Києві на рівні 3,5 тисячі гривень за квадратний метр. За оцінкою експертів, десята частина -- це щороку 100 тисяч квадратних метрів. Ринкова вартість цього житла близько 200 млн. доларів, якщо ж рахувати за державною ціною -- це 60 млн. доларів. Звісно, забудовники можуть компенсувати втрати з кишень покупців, збільшивши ціну. Але чи готові громадяни платити по 2,5-3 тисячі доларів за «квадрат» у нових квартирах площею 70-120 квадратів? За такі гроші можна придбати двоповерховий особняк з басейном і зеленим газоном. Очевидно, охочих переплачувати буде не так уже й багато, тому компаніям, щоб не втратити свою частку ринку й обсяги продажу, доведеться знижувати ціни, втрачаючи рівень прибутковості [3, 42].

За найскромнішими оцінками забудовників, через великі витрати на узгодження проектів, придбання землі та дорожнечу будівельних матеріалів прибутковість бізнесу не перевищує 7-12 відсотків. За оцінками незалежних експертів, на деяких будинках, особливо в центрі столиці, компанії мають від 150 до 300 відсотків рентабельності.

2. ПРОЦЕС РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

2.1. Аналіз ринку розвитку та формування ринку житла України

На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.

Існує неплатоспроможність більшості громадян України за нинішнього рівня цін. Нескладні розрахунки показують, наскільки зараз є нереальною купівля в кредит найпростішої одно-двокімнатної квартири в Києві (вартість - $90-100 тис.) за реальної ставки кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14% річних. Отже якщо середній місячний дохід людини складає навіть 6000-7500 грн., що є досить непоганою для столиці, всі гроші (що залишаються після купівлі фактичного «споживчого кошику») будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самого кредиту за такого доходу, є неможливим. Навіть протягом 20-30 років до кінця життя (і навіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 роки тому ця зарплатня давала подібну можливість [21, 98].

Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним -5-7 річних доходів, недоступним - більше 7-8 річних доходів. Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. За оцінками експертів, наприклад, за жовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів (у порівнянні з попередніми роками). Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.

В табл. 1 наведена динаміка введення в експлуатацію житла в Україні за 1980-2007 роки.

Таблиця 1

Введення в експлуатацію житла

Фахівці висловлювали точку зору, що більш ніж 80 % населення потребують надання іншого житла (внаслідок відсутності власного житла необхідного розміру або внаслідок проживання у «серіях» будинків часів СРСР, що є проблемними для безпеки проживання внаслідок зношеності комунікацій та закінчення проектного строку експлуатації). Київський рівень цін перескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. І це з урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,8-7%, що в 2-2,5 рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навіть з урахуванням так званих "сірих зарплат"), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла. Так чи інакше, закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетікання капіталу. На цей час це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частини українців, що не мають необхідного для задоволення власних потреб (за площею та місцезнаходженням) власного житла в Україні [22, 65].

Відповідних статистичних даних, що адекватно відображують цифрові значення, органами держ.статистики не зібрано (кількість поставлених на квартирний облік та кількість тих, що зареєстровані за місцем проживання з менш ніж 8 кв.м. на людину не відображають реальної картини, бо зазначені показники відображають не всіх осіб, що мають потребу у вирішенні зазначеної проблеми). Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження -- пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться. На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати для купівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися (високі порівняно з західними банками процентні ставки на кредити для купівлі житла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16% річних (у гривнях 26-30%).

За перше півріччя в Україні виріс обсяг уведеного в експлуатацію житла на 23,8% у порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Якщо в 2006 році за перші шість місяців було введено 679,5 кв. м загальної площі житла на 10 тис. населення, то в 2007 році цей показник склав 847 кв. м. Темпи росту збільшилися на 13,6%, з 10,2% роком раніше. За даними Держкомстату, абсолютним лідером із росту обсягів введення нового житла виявився Крим, що зміг поліпшити свій минулий результат відразу на 139,3%. Якщо раніше цей показник становив 440,4 кв. м на 10 тис. населення, то цього року він піднявся до оцінки 1058,4 кв. м. В дод. Б наведена собівартість на вторинному ринку житла України в розрізі областей.

Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини -- економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлтерських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках. Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року. Банк АВАЛЬ розраховує місячні платежі позичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками. Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку щомісячно одну і ту ж суму протягом усього терміну дії кредитного договору [23, 43].

Клієнт завжди знає, що кожного місяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку він вносить в будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку Аваль, причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту -- місячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту. Для порівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій при однакових вхідних даних (вартість квартири 25000 USD, розмір кредиту 12500, строк кредиту 5 років) дано ряд інших похідних показників. Є цілий ряд особливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показники орієнтовні.

В табл. 2 наведено показники іпотечного кредитування банками України.

Таблиця 2

Параметри іпотечного кредитування банками України

Різко знизилася кількість іпотечних кредитів також у Рівне, Луцьку й Львові. Весняні обсяги видачі іпотечних кредитів зберігаються в Криму й Одесі (там зараз житловий бум), а також у Харкові, Донецьку й Луганську (у передмісті ціни на житло ще терпимі), пишуть "Экономические Известия". При цьому, за даним Української національної іпотечної асоціації (УНІА), 35,8% всіх нових іпотечних кредитів приходиться на Київ і Дніпропетровськ. А по іпотечних схемах зараз продається половина всієї нерухомості. Керуючий київською обласною філією Укрсоцбанка Андрій Оністрат вважає, що сьогодні банківський клієнт розпещений і хоче одержати найменшу ставку. Зниження інтересу до іпотеки -- чергова передумова для зниження цін на перегрітому ринку нерухомості, тому що іпотека -- один з головних факторів стрімкого зростання цін на житло, що ми спостерігаємо останні кілька років. З іншого боку, гальмування іпотеки -- причина для перегляду банкірами своєї кредитної політики. Адже плани по банківських доходах від видачі й обслуговування іпотечних кредитів уже давно складені й затверджені акціонерами [4, 245].

Багато банкірів пішли на відмову від обов'язкового початкового внеску -- усі банки з першої дванадцятки за обсягами іпотечного кредитування, пропонують позичальникам взяти кредит без першого внеску, щоправда, за умови наявності додаткового забезпечення. Тепер з'являються й інші нововведення- "Приватбанк" і "Альфа-банк" кредитують нерухомість без довідки про доходи, при першому внеску не менш 30%. "Правекс-Банк" готовий включати в суму кредиту, крім повної вартості квартири, також суму всіх банківських комісійних платежів (оплата послуг незалежної оцінної компанії, нотаріальних послуг, послуг агентства нерухомості й т.д.), а також суму страхових платежів. Очевидно, для збереження обсягів іпотечних операцій банкіри готові закрити очі на підвищення рівня ризику по іпотечних активах. Істотна заборгованість будівельного сектора й сектора нерухомості є основним джерелом кредитних ризиків для банків.

Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.

Нині ж ріст цін на житло в Києві обумовлений економічним відставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають у столицю, і це буде продовжуватися доти, поки не почне розвиватися економіка регіонів [2, 44]. На ріст цін впливає відсутність пропозиції, у тому числі і на вторинному ринку. У той же час складно прогнозувати, які обсяги пропозиції могли б стабілізувати цінову ситуацію, оскільки існує значний неплатоспроможний попит на житло в Київській області. Київський ринок працює на всю Україну, і для того, щоб прогнозувати, скільки йому потрібно пропозиції, необхідно проаналізувати активність трудових ресурсів у масштабах усієї України. Фактором росту цін на житло в Києві стає і поширення іпотечних програм, а також готовність банків знижувати ставки і продовжувати терміни кредитування. В поточному році близько 10-15 відсотків житла купують, користуючись кредитними коштами.

Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з'являються об'єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

При покупці житла на вторинному ринку покупець отримує готовий об'єкт. Нині ж близько 30 відсотків покупців нового житла вкладають гроші на початкових стадіях будівництва. У той же час на вторинному ринку квартири громадяни здобувають, в основному, для себе. За останніх три-чотири роки активного розвитку житлового будівництва в Києві вторинний ринок значно “помолодшав”, оскільки його учасниками стають власники квартир у новобудовах.

2.2. Особливості ринку житла Київської області

Ринок будівництва й купівлі-продажу житла в Україні - криміналізований. Що багато в чому визначило нинішню стагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів суто криміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустрії житлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини суто економічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах на нерухомість. Вартість столичної нерухомості досягла, схоже, свого піку. Незважаючи на зростання цін на енергоносії й затверджене положення про те, що з 2006 року при відведенні земельних ділянок для будівництва житлових будинків забудовники повинні будуть передавати місту не 5, а 7% загальної площі в цих будинках, значне зростання цін на ринку нерухомості в році, що наступив, малоймовірний.

З ослабленням довіри до американського долара й ще свіжими спогадами про крах ринку високих технологій найкращим засобом збереження грошей виявилася житлова й комерційна нерухомість. Україна не стала виключенням. Однак подорожчання житла було безпрецедентним. На відміну від розвинених країн, київське житло за період ледве більше п'яти років подорожчало більш ніж на 500%, а нерідко й на 700%. Каталізатором небувалого зростання цін улітку 2005 року було, швидше за все, не зміцнення курсу національної валюти, воно стало лише приводом. Панічні настрої на ринку, мабуть, посіяла непрогнозованість розвитку країни. А в кого їх було недостатньо, удалися до послуг банків, які почали кредитувати населення при необхідності навіть без першого внеску.

Улітку 2005 року рекордні 60% покупців столичного житла скористалися кредитними грішми. Втім, зараз, на думку глави Національний банк України, інвестиційні можливості громадян досягли своєї межі, тому що покриття кредитних вкладень депозитами становить у країні вже більше 80%. До того ж, при збереженні торішніх темпів зростання ціни на київське житло, вже в році поточному вони значно перевищили б ціни на житло в столицях держав старої Європи. На думку експертів, є, принаймні, десять причин, з яких ціна столичних метрів може впасти.

1. Уперше за останні роки «осінні» покупці столичного житла понесли прямі збитки. Так, більшість квартир і далі виставляється за позахмарними цінами. Але, починаючи з початку листопада 2005-го, у базах дані оголошення про продаж нерухомості стали з'являтися пропозиції квартир, ціна на які нижче часом на 10-20 тис. дол.

2. З листопада 2006 року пропозиція київського житла по деяких районах збільшилося найчастіше на 100%. За даними одного з найбільш популярних спеціалізованих столичних видань, база пропозицій по Дніпровському районі в лічені осінні дні розширилася зі звичайних 600-700 оголошень до 1400 одноразово, а пропозиція, що підскочила у два рази, тримається вже кілька місяців.

3. Крім прямих збитків, які несуть ті покупці, які прикупили житло на піку, є ще й збитки потенційні. Уперше тримати гроші на банальному банківському депозиті стало більш вигідно. Так, по московській нерухомості регулярно публікується так званий індекс прибутковості житла, тобто співвідношення передбачуваного доходу від оренди й підвищення вартості житла й потенційного доходу від банківського депозиту, рівного вартості квартири. Весь останній час київський індекс прибутковості перебував у плюсовому значенні тільки завдяки стрибкоподібному зростанню цін.

4. Торішній бум був частково обумовлений соціальними виплатами, що зросли. Погодимося, психологічно легше брати кредит, коли передбачається, що за рахунок збільшення особистого доходу буде легше його й віддавати. У році нинішньому різкого збільшення виплат не передбачається, але, натомість, передбачається значне подорожчання життя вже найближчим часом - підвищення цін на енергоносії потягне за собою не тільки зростання вартості газу й електроенергії для населення, але й вартості майже всього споживчого кошика, а виходить, об'єктивно в простої української родини стане менше засобів для заощаджень на придбання житла або оплати за іпотечним кредитом.

5. При порівнянні вітчизняних цін із цінами на житло в європейських державах, скажімо, празькі стандарти якості житла найчастіше передбачають здачу квартири повністю «оздобленої», з якісною керамічною плиткою на кухні й у ванною, з європейськими дерев'яними склопакетами, із зимовими садами й терасами для жителів верхніх поверхів. Причому це житло не вважається, як у нас, суперелітним, а скоріше звичайним бізнесом-класом. Те, що для нас екзотика, для них - правило. Наше житло відповідає європейським аналогам тільки за ціною, але не за якістю й стандартами. Закордонні ЗМІ останнім часом особливо наполегливо нагадують про небезпеку різкого здування «повітряної кульки» за назвою «ринок нерухомості в багатьох країнах світу». Британський «Економіст» із цього приводу відзначає, що на надмірні ризики й перегрітість ринків у багатьох країнах (і в першу чергу в США) звернули увагу й голова ФРС, і МВФ, і інші шановані міжнародні організації.

6. Якщо жителеві Німеччини треба відробити на умовну 60-метрову квартиру в Берліні 2,5 роки, громадянинові Чехії й Польщі на житло в столицях своїх країн біля шести років, то середньому українцеві на квартиру в столиці - близько 28 років. Так, можливо, у наведених цифрах не цілком врахований рівень тіньових доходів, так званих «зарплат у конвертах». І все-таки платоспроможний попит на житло, схоже, досяг своєї межі.

7. Одним зі способів активізувати зменшуваний попит є захоплюючі іпотечні програми. Але більшість банків посилило видачу іпотечних кредитів і не бажає розділяти зрослі ризики обвалення ринку й відповідно знецінювання застав-квартири.

8. Будівельники намагатимуться каталізувати свої зусилля по збуту вже побудованого або житла, що готується до здачі, щоб через кілька місяців не довелося продавати його дешевше на обіцяні міністром 20%. Не зафіксовані в попередні роки передноворічні й передріздвяні знижки на первинне житло з'явилися нічим іншим, як завуальованим зниженням цін на первинному ринку.

9. Лідери київської будівельної індустрії постачали на ринок найбільш популярне одно- і двокімнатне житло в будинках, здача яких запланована на найближчий час. Більш того, не випадково ті ж будівельники форсують плани по будівництву доступного малометражного житла. Передбачено зведення будинків, що складаються суцільно з однокімнатних квартир - своєрідне українське ноу-хау. Хоча престижність таких будинків, зазначимо, викликає глибокі сумніви.

Розрив між вартістю житла й зростанням індивідуальних доходів, мізерний розмір ВВП на душу населення, невелика активність на ринку праці, поступове збільшення податкового навантаження при оформленні угод купівлі-продажу, можливість введення податку на нерухомість, що існує практично у всіх країнах СНД, за винятком Білорусії (відповідний законопроект уже поданий, але у виборному році уведений поки не буде), збільшення строку експозиції квартир на ринку (така тенденція відслідковується вже давно) при одночасному розширенні асортиментів, відхід з ринку найбільш обережних перекупників. Саме ці фактори можуть призвести до зсуву акцентів у матеріалах ЗМІ від захопленого ажіотажу до більш обережного, зваженого підходу до питання про стрибкоподібне зростання ринку нерухомості.

В останні три роки Київська область зберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла і наближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київської обласної державної адміністрації в 2007 році планується ввести в експлуатацію близько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вона посідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.

Як видно з дод. А, темпи приросту житлового будівництва в Київській області в 2004-2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показник по  Києву.

Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка). В останні три роки Київська область зберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла і наближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київської обласної державної адміністрації, в 2007 році планується ввести в експлуатацію близько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вона посідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.

Зазвичай цiни на оренду квартир у столицi рiзко зростають наприкiнцi серпня -- на початку вересня, а з початку жовтня ринок заспокоюється. Натомiсть у листопадi 2006 року фахiвцi ринку нерухомостi зауважили, що пропозицiя однокiмнатних квартир у базi даних столичних агентств нерухомостi скоротилася в 4 рази, а цiни на них досягли $400 -- $450. З початку листопада середня вартiсть оренди квартир у Києвi зросла. На думку фахiвцiв, черговий стрибок цiн стався через наплив великої кiлькостi жителiв регiонiв до Києва та iнфляцiйнi процеси в країнi, спричиненi полiтичною нестабiльнiстю. За даними консалтингової компанiї SV Development, найдорожче житло в столицi -- в Печерському районi, де мiсячна вартiсть оренди однокiмнатної квартири становить $840, за двокiмнатну доводиться платити $1453, а за трикiмнатну -- $1923. З 10 районiв мiста найдешевшi оселi у Деснянському районi. Однокiмнатну квартиру тут можна найняти за $472, двокiмнатну -- за $623, трикiмнатну -- за $773. Найбiльший попит на оренду житла в Шевченкiвському районi, найменший -- у Подiльському.

Цiни на оренду квартир залежать i вiд таких чинникiв: меблi, пральна машина, євроремонт, тип будинку, поверх, район та транспортна розв'язка [20,43]. Цiни на оренду квартир у столицi формує ненасичений попит на житло. Вiн прогнозує наступного року пiдвищення орендних ставок у межах iнфляцiйних очiкувань. Також учасники ринку нерухомостi наголошують на полiтичнiй складовiй, яка впливатиме на оренднi ставки, i збiльшеннi приїжджих до Києва в зв'язку з розбудовою столичної інфраструктури та пiдготовкою до Євро-2012.

Темпи приросту житлового будівництва в Київській області у 2004-2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показник по  Києву. Зазначена динаміка, на наш погляд, пов'язана із цінами на нерухомість у приміських зонах столиці, що нижчі ніж у м. Києві. При цьому попит на нерухомість постійно зростає (на ринку області склалася ситуація, коли наявна пропозиція не здатна задовольнити попит). Крім того, додаткове позитивне значення мають так звані "географічно-природні" фактори, а саме прийнятне транспортне сполучення з Києвом та значно краща екологічна ситуація.

Вторинний ринок землі Київської області оцінюється в 5,5 млрд. дол. За підрахунками компанії, за другий квартал ц.р. пропозиція земельних ділянок, виставлених на продаж в Київському регіоні, скоротилася на 4,8 тис. га порівняно з першим кварталом ц.р. і досягла 13,9 тис. гектарів.

Вартість представлених на продаж ділянок у 8 районах Київської області становить 5,5 млрд. дол., що на 1,7 млрд. дол. менше, ніж у першому кварталі цього року, коли ринкова вартість всіх лотів наближалася до 7,2 млрд. дол.

Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяців 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 дол. до 5 437 дол./сотка), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 дол./сотка).

За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень ц.р. спостерігалося в Києво-Святошинському районі - з 8 тис. 980 дол. до 9 тис. 101 дол./сотка, у Васильківському районі - з 3 тис. 864 дол. до 4 тис. 402 дол./сотка, в Бородянському районі - з 2 тис. 256 дол. до 2 тис. 460 дол./сотка.

При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в розмірі:

· Обухівському районі - з 8 тис. 343 дол. до 7 тис. 215 дол./сотка;

· в Бориспільському районі - з 5 тис. 399 дол. до 5 тис. 244 дол./сотка;

· у Вишгородському районі - з 5 тис. 853 дол. до 5 тис. 348 дол./сотка;

· в Броварському районі - з 4 тис. 615 дол. до 4 тис. 338 дол. /сотка;

· в Макарівському районі - з 2 тис. 207 дол. до 2 тис. 192 дол./сотка.

Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тис., порівняно з 3,3 тис. у першому кварталі. Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні ц.р. розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні - ледве перевищує 4 га. У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою - розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.

У 2007 в Україні буде збудовано близько 9 млн кв. м житла. За рік обсяги будівництва майже не змінилися -- у 2006в експлуатацію ввели 8,6 млн. квадратів. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичніші: близько 10 млн. м житла за підсумками 2007-го. Більшість експертів все ж таки впевнені, що темпи зростання будівництва в 2007-му рекордів не поб'ють: нових квартир збудують максимум на 6-8% більше -- такими темпами будівельники нарощували обороти протягом останніх п'яти років. Хоч як дивно, найнижчі темпи будівництва в Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть спорудити близько 1,1 млн. кв. м нового житла -- на 200 тис. квадратів, або 20%, менше, ніж у 2006-му. Ще два-три роки тому за такого зниження обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден з аналітиків не ризикнув дати такий прогноз.

Найбільш активно в Київській області ринок житлового будівництва розвивається в містах-сателітах Києва. Це Вишгород, Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишневе, Васильків, Обухів, Українка, а також населені пункти Києво-Святошинського району (смт. Коцюбинське, с. Чайка, с. Петровське, с. Михайлівка-Рубежівка). Там активно ведуть будівництва відомі столичні забудовники ХК"Киівміськбуд", ІБК"Місто", Градострой, УК "Екосорб" тощо. На подальший розвиток ринку житлового будівництва в Київській області, на наш погляд, може вплинути перспектива включення деяких міст-сателітів до складу столиці. Так, відповідно до чинного Генерального плану м. Києва, до 2020 року до межі столиці України буде приєднано м. Вишгород та смт. Коцюбинське.

Котеджне будівництво в Київській області поділяється на пять секторів: елітне, бізнес-класу, економ-класу, таун-хауси та будинки бюджет класу. Найпопулярнішими напрямами під забудову котеджних містечок є Обухівський та Житомирський напрямки. За оцінками експертів, у найближчі роки сюди також добавляться Одеський та Бориспільський напрямки. На сьогодні існує тенденція переходу значної частини інвесторів, які раніше інвестували кошти в купівлю житла на первинному ринку Києва на ринок будівництва котеджних містечок, оскільки земельні ділянки в Київській області дорожчають швидше, ніж житло на первинному ринку столиці (потенціал зростання цін на найближчі два роки 60-120%). Обсяг ринку котеджних містечок на початок 2007 року становив близько 570 тис. кв. Протягом 1999-2005 рр. ринок будівництва котеджів перебував у пасивній стадії свого розвитку, що характеризувався передусім відсутністю попиту на котеджі. Цим і був зумовлений низький обсяг будівництва. Проте з 2005 року ситуація кардинально змінилася і ринок почав стрімко розвиватися. За прогнозами експертів ринку нерухомості у 2009 році очікується, що його обсяг становитиме понад 1 млн. кв. м.

Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяці 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 доларів до 5 437 доларів за сотку), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 доларів).

За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень спостерігалося в Києво-Святошинському районі - з 8 тисяч 980 доларів до 9 тисяч 101 долар за сотку, у Васильківському районі - з 3 тисяч 864 доларів до 4 тисяч 402 доларів, в Бородянському районі - з 2 тисячі 256 доларів до 2 тисяч 460 доларів.

При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в Обухівському районі - з 8 тисяч 343 доларів до 7 тисяч 215 доларів за сотку, в Бориспільському районі - з 5 тисяч 399 доларів до 5 тисяч 244 доларів, у Вишгородському районі - з 5 тисяч 853 доларів до 5 тисяч 348 доларів, в Броварському районі - з 4 тисячі 615 доларів до 4 тис. 338 доларів і Макарівському районі - з 2 тисяч 207 доларів до 2 тисяч 192 доларів.

Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тисяч, порівняно з 3,3 тисяч у першому кварталі.

Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні - ледве перевищує 4 га.

У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою - розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.

"Якщо ще рік тому у великих землевласників практично не залишалося альтернативи використання ділянки, а основним джерелом доходів служив спекулятивний чинник, вже сьогодні набагато більш прибутковим є будівництво логістичних комплексів і котеджних селищ, при цьому немає проблем із залученням фінансування (банки, іноземні і вітчизняні девелопери, приватні структури, інші) для розвитку високоліквідних проектів", - говориться в звіті компанії.

При цьому аналітики також відзначають тенденцію до розукрупнення (дроблення) земельних ділянок і продажу кінцевим споживачам невеликими частинами.

Разом з тим, на думку експертів, припинення активного зростання вартості земельних ділянок, виставлених на продаж у ряді районів області, викликане не просто сезонними коливаннями, а реальним дефіцитом цікавих пропозицій в довколишній приміській зоні і поступовим видаленням ринку від меж Києва.

Середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 2 по 8 липня знизилася на 5,64% (на 338 доларів США) - до 5 651 долара за сотку.

За даними експертів, зниження вартості землі зафіксоване в Обухівському -- на 428 долара -- до 7 598 доларів/сотка, Бориспільському, -- на 100 доларів -- до 5 497 доларів/сотка, Вишгороді, -- на 92 -- до 5 269 доларів/сотка, Бородянському -- на 69 -- до 2 388 доларів/сотка і Макаровському районі -- на 55 доларів - до 2 162 доларів/сотка.

Зростання вартості земельних ділянок спостерігалося в Києво-Святошинському районі -- на 41 -- до 9 106 доларів/сотка, Броварському, -- на 119 -- до 4 416 доларів/сотка, Васильківському -- на 132 долари -- до 4 233 доларів/сотка, Кагарлицькому -- на 66 -- до 1 632 доларів/сотка, Фастівському, -- на 61 долар -- до 1 079 доларів/сотка і Баришевському районі -- на 35 -- до 913 доларів/сотка.

Об'єм пропозицій земельних ділянок від всієї сукупності виставлених на продаж в 11-ти районах Київської області складає: у Макаровському районі -- 45%, Бориспільському -- 13%, Києво-Святошинському -- 12%, Броварському -- 10%, Васильківському -- 11%, Обухівському -- 5%, Вишгороді -- 2%, Бородянському районі -- 1%, Кагарликському районі -- 0,8%, Фастівському районі -- 0,1%, Баришевському районі -- 0,1%.

Нагадаємо, середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 25 червня по 1 липня знизилася на 3,61% (або на 225 доларів США) - до 5 990 доларів за сотку.

Земельні ділянки під Києвом торік подорожчали в середньому вдвічі, а в самій столиці ціни на землю ростуть ще швидше. Найдорожчі ділянки - на схилах Старонаводницької балки в Печерському районі столиці, біля монумента «Батьківщина-мати». Там вартість землі -- від $190 тис. за сотку. Зараз тут розташовані резиденції послів Греції, Нігерії, Пакистану й Швейцарії.

Як повідомляє портал комерційної нерухомості «ДАХ», цю місцевість віддали під приватну забудову ще в 1950-х роках. Більшість колишніх власників давно розпродали свої 10 соток і купили житло в багатоповерхівках. Решта ж, а їх не більше півсотні, також розпродають свої садиби. Нові власники зводять на 10 сотках багатоповерхові палаци.

За словами представника консалтингового агентства «Самсон» Наталії Шевченко, ціни на Печерську за рік зросли на третину. Ближче до ст. м. «Арсенальна» землю продають по $360 тис. за сотку. Під комерційні об'єкти - ще дорожче.

Скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення призведе до того, що вартість 1 кв. м у котеджних містечках у Київській області буде нижче вартості 1 кв. м житла в столиці, вважає голова ради директорів девелоперської компанії «XXI Століття» Лев Парцхаладзе.

Більш низька вартість 1 кв. м житла в котеджних городках пояснюється низькою вартістю землі в Київській області, будівництва комунікацій, а також відсутністю великих відрахувань у міський бюджет, повідомляє «Інтерфакс-Україна». Голова ради директорів компанії також повідомив, що «XXI Століття» не виключає можливості будівництва котеджних містечок економ-класу.

Якщо говорити про розмір земельної ділянки та її ліквідність, то найпривабливіші для кінцевого споживача площі у 15-30 соток. Комунікації та зручна транспортна розв'язка збільшують вартість об'єкта інвестицій у середньому на 30-50%. Неабияке значення має і перспективність напрямку. Сьогодні найпопулярніші Одеська, Житомирська, Бориспільська, Обухівська магістралі. Як і в попередні роки, найдорожчим залишається Обухівський напрямок. За останні 15 місяців вартість земельних ділянок у Кончі-Заспі зросла в 4,5 раза. За рівнем цін по Старообухівській трасі сьогодні лідирує Гребля ($15-35 тис. за сотку), а по Новообухівській - Романків ($8-12 тис.). У підгір'ях земля найдешевша ($3-6 тис. за сотку).

У Бориспільському напрямку вартість землі зросла в 1,5-2,4 раза. Найдорожча земля -- у Щасливому ($5,5-15 тис. за сотку) та Чубинському ($6-12 тис.). Високий рівень цін обумовлений близькістю до станції метро «Харківська» та наявністю комунікацій. Найдешевші ділянки - у Малій Олександрівці ($2,5-6,5 тис. за сотку), Кийлеві та Процеві, але й там ціни останнім часом подвоїлись.

У Броварському напрямку середня ціна землі -- $1,7-8 тис. за сотку. Невисока популярність ділянок, наближених до Десни, обґрунтована високою вартістю земляних робіт та віддаленістю інженерних комунікацій. Упродовж року зросла вартість ділянок у Погребах ($2,5-8 тис. за сотку). Неабиякі темпи зростання зафіксовано на околицях Броварів. У Княжичах та Красилівці ціна землі за 15 місяців зросла в 3,8-4 рази, що обумовлено близькістю до столиці, якісною Броварською трасою, розвитком соціальної інфраструктури.

У Вишгородському районі вартість однієї сотки землі під індивідуальне житлове будівництво становить $2,5-7 тис. Найдорожчі ділянки цього району - в Нових і Старих Петрівцях ($3,5-7 тис. за сотку), хороші темпи зростання демонструвала Хотянівка. За рік ціни в цих населених пунктах зросли в 2,5-2,7 рази.

У Васильківському районі сотка землі нині -- $3-8 тис. Найвищі ціни в Іванковичах ($3,7-8 тис. за сотку), Мархалівці ($4,5-7 тис.) та Хлепчі ($3-7 тис.).

У Києво-Святошинському напрямку безумовними лідерами за рівнем цін на землю є Петропавлівська та Софіївська Борщагівки - $10-25 тис. за сотку. Високі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксовано в Лісниках ($6-15 тис.), Віті-Поштовій ($4,5-15 тис.), Крюківщині ($7-15 тис.).

Водночас фахівці стверджують, що передумов для зниження вартості на земельні ділянки під індивідуальну забудову поки що немає. Попит, як і раніше, перевищує пропозицію, і така ситуація збережеться, як мінімум, до кінця поточного року. Найбільше зростання цін у 2007 році очікується у Малій та Великій Олександрівках, Вишеньках, Кийлові, Процеві, Княжичах, Красилівці, Новосілках, Мархалівці, Гурівщині, Кончі-Заспі, Плютах, Романкові.

Як засвідчують дослідження, підвищення цін на земельні ділянки викликане низкою факторів, серед яких: мораторій на продаж землі, підвищення інвестиційної привабливості заміської нерухомості, інтенсивний розвиток сегмента котеджних містечок та періодичні сезонні стрибки. Вплив політичної складової - мінімальний - і не є ключовим чинником, вважають експерти компанії.

На сьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житла таун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальному обсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цим житлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництво таун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинків у Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія "Київміськбуд". На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу в котеджних містечках "Лелечий хутір" у Макарівському районі, "Вітберг" у Віті Поштовій та "Місті Сонця" поблизу дороги Київ Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як "ощадливі" у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м, розміри житла обмежуються до 200 кв. м. За оцінками операторів ринку, в 2007 році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджних містечках, що повязано з такими факторами:

· розвинута інфраструктура котеджних містечок;

· прийнятне транспортне сполучення з Києвом;

· краща екологічна ситуація;

· подорожчання землі.

Оборот вторинного ринку житла в Україні у 2003 році становив близько $4,3-4,5 млрд. Збільшенню річного обороту вторинного ринку житла насамперед сприяло зростання цін на житлову нерухомість. Загальний оборот ринку нерухомості значно вищий за рахунок сегментів комерційної і промислової нерухомості, а також землі. Однак оцінити оборот ринку комерційної і промислової нерухомості неможливо через закритий характер інформації про реальні суми операцій з продажу таких об'єктів. Як повідомлялося з посиланням на експертів, у 2001-2002 роках щорічний загальний оборот ринку нерухомості становив приблизно $3 млрд. За спостереженнями київських ріелторів, у столиці відбувся відплив клієнтів із вторинного ринку нерухомості. Приблизно 20--25% потенційної клієнтури ріелторських фірм протягом останнього року віддали перевагу житлу в новобудовах, купуючи квартири безпосередньо у будівельних компаній. Адже на вторинному ринку житла поки що не можуть запропонувати поетапної оплати квартири, довгострокових та дешевих кредитів. За оцінками Асоціації фахівців із нерухомості України, активізувався процес купівлі квартир у новобудовах ще й тому, що новосел переконався в «реальності об'єкта». Він тепер може придбати житло у вже спорудженому будинку, не ризикуючи вкладати гроші в об'єкт, що здається в експлуатацію через кілька років. А ще недавно початку будівництва будинку передувала виключно накопичувальна схема грошових ресурсів. На це недовірливий покупець дивився досить песимістично, хоча у багатьох бажання мати квартиру в новому будинку переважало недовіру.

З урахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції у ЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін) [18, 43]. Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку -- немає. Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод.  Отже, є всі підстави думати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на 20-30 відсотків.

В 2007 році в Україні буде побудовано близько 9 млн. кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. За рік обсяги будівництва майже не змінилися -- в 2006 році в експлуатацію введено 8,6 млн. кв. м. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн. кв. м житла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпи збільшення будівництва житла в 2007 році рекордів не поб'ють: нових квартир буде побудовано від сили на 6-8% більше -- такими темпами будівельники нарощували обороти останні п'ять років.

Як не дивно, найнижчі темпи будівництва -- у Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть побудувати близько 1,1 млн. кв. м нового житла -- на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз. Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупку квартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лише громадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційного відділу компанії За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній "Укогруп", зараз тільки 10% новобудов купується покупцями для власних потреб. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови -- продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир у новобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринку припадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестицій у нерухомість.

За його підрахунками, частка інвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько 60% -- обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% - покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися за квартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.

Про те, що число покупців у столиці помітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 роках найбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатні квартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) - більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит. Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставляли на продаж - їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному для перепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз у більшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.

На рис. 1.1 наведено динаміку вартості житла на вторинному ринку: Київ, що вказує на тенденцію до подальшого стрибкоподібного зростання.

Рис. 1.1.Індекс вартості житла на вторинному ринку: Київ, $/кв. м щомісячно за період: 2007-04-20 -- 2008-04-20

Не на користь забудовників і тенденція зменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річного збільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї нової нерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить, оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальному числі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30% [14, 20].

Але незважаючи на більш ніж сумні для будівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники не збираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступному році виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на 1-2%, навесні і восени - рости приблизно на рівні із інфляцією.

На рис. 1.2 наведено динаміку цінових очікувань на вторинному ринку: Київ, що вказують на очікування підвищення ціни на житло в м. Київ, а отже, є фактором інфляційних очікувань та сприяють росту цін на житло в м. Київ.

Рис. 1.2. Індекс цінового очікування: Київ, % щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

Забудовники прогнозують стабілізацію цін на житло -- падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент -- збільшення собівартості квадратного метра. Дві найбільш витратних статті витрат -- будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько 14%). "Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічно збільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Для низки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало 50-60%". Ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат і будматеріалів разом узятих -- у більшості регіонів вартість житла на вторинному ринку вдвічі вища собівартості будівництва.

Причин земельного дефіциту декілька. Почасти нинішній спад будівництва в Києві -- наслідки політичних подій 2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київського мера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столична мерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. На вторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землі виросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків, як правило, дорожчі -- вартість 20-50 соток (необхідні для будівництва монолітно-каркасної "свічки" на 110-130 квартир) може доходити до $8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників [13, 96]. Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій ціні близько 870 млн грн. Покупець (ТОВ "Баскі плюс-2004", за неофіційними даними, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку -- нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.

Придбання однією компанією ділянки, на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1 млн. кв. м, -- тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішими підрахунками, необхідно не менше $1 млрд. (без урахування витрат на інфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів). Такі вкладення не під силу навіть найбільшим столичним забудовникам -- це рівень ФПГ рівня СКМ Ріната Ахметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що в найближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельні компанії фінансово-промислових груп -- з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесі масштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденція проглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жваво цікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями. 113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго.

Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

Поки їхній бізнес високорентабельний -- в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельного бізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві без урахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів -- від $600 до $1000. Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку -- близько $2,5 тис. Однак зараз цю фантастичну маржу займає вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (на первинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво, одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вже не можуть -- попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афери Еліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. За словами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній. Останнім часом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не на весь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки або дозвільних документів -- на початковий етап будівництва, або під заставу фундаменту -- на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хід будівництва та обсяг виконаних робіт. Частина дрібних і середніх будівельних компаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували в девелопмент - у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хто пішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10 тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний. За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього року будувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.

Люди воліють купувати готове житло. До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Тому великі забудовники взяли курс на продаж готових квартир. Деякі експерти припускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадуть перевагу вторинному ринку. У первинного і вторинного ринків уже різні цільові аудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідною інфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпи збільшення цін на житло еліткласу -- 2-3% щомісяця, таких квартир будується близько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах, обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни на дороге житло будуть рости.

Житла економ-плюс у загальному обсязі новобудов - 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно буде продати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншими недоліками.

Сьогодні немає передумов для істотної зміни тенденції, що намітилася, -- стабілізації цін будівельного ринку. До кінця року в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін, темпи якого порівнянні з темпами інфляції.

За останні декілька років в Україні наголошується стабільне зростання житлового будівництва, і є серйозні підстави припускати, що 2008 рік не стане виключенням. Проте ринок житла зазнає істотні зміни. На підставі тієї кількості проектів житлової нерухомості, які були подані за останній час прогнозує, що в Києві в 2008 році буде введено близько 1,5 млн. кв.м. житла.

Побудувати аналогічну кількість житла київські власті обіцяли ще в 2006 році, проте фактично було здано 1,2 млн. У 2007 році забудовники наблизилися до цієї цифри, здавши 1 млн. 400 тис. кв.м. (за даними Головного управління статистики). У 2008 році Київська міська адміністрація прогнозує введення близько 1 млн. 430 тис. кв. м, що означає, що зростання практично не відбудеться. В той же час, деякі експерти припускають, що заявлений об'єм буде виконаний не більш, ніж на 75-80 %.

Зниження об'ємів будівництва зв'язують, в першу чергу, з недоліком фінансування - ціни на житлі не дозволяють привертати інвестиції приватних осіб в тому об'ємі, в якому вони поступали ще 3-4 року назад. Також причиною уповільнення зростання є загальні складнощі будівельного процесу, які заважають появі нових гравців: потенційних девелоперов відлякують непрозоре законодавство у сфері отримання необхідних дозволів на будівництво і узгоджень.

За даними аналітичної компанії «Соцмарт», зараз в Києві ведеться будівництво близько 200 житлових будинків і комплексів. Основними операторами ринку, які сьогодні реалізують об'єкти із заявленим терміном здачі в 2008 році, є компанії «НЕСТ», «ТММ», «ХхІвек», "Київміськбуд", "Укрінвестстбуд", ПОЗОВ "Столиця", "Познякижилстрой", "Форум Інвест", "Міськбуд", АТ «Українська будівельна компанія».

Очікується, що в 2008 році будуть здано близько 80 житлових комплексів. Проте існують об'єкти, здача в експлуатацію яких була запланована на раніші терміни, але вже зараз зрозуміло, що забудовники не вкладаються в заявлений графік. Прикладом тривалого введення може служити житловий комплекс «Граф Толстой» в центральній частині Києва, спочатку запланований до здачі в 2005 році, проте не завершений до теперішнього часу.

Центральна частина міста взагалі може наочно демонструвати загальні тенденції ринку житлової нерухомості Києва зі всіма його проблемами -- тут знаходиться 25% всіх заявлених новобудов міста. Але часто будома, які будуються в центрі міста, претендуючи із-за свого місцерозташування на статус елітних, при найближчому розгляді виявляються невеликими за площею (від 18 тис. кв.м. до 30 тис. кв.м.), малоповерховими будовами з невеликою кількістю квартир.

Виключень одиниці -- найкрупнішими новобудовами в прилеглій до центру частині Києва є запланований до здачі в 2008 році житловий комплекс «Пори року» загальною площею близько 150 тис. кв.м., житлові комплекси «Тріумф» і «Александровський» -- площею по 70 тис. кв.м. Ці об'єкти представляють популярну сьогодні концепцію «місто в місті», яка передбачає наявність всієї необхідної інфраструктури: паркінг, фитнес-центр, магазини, кафе, банк, салони краси, а також високий рівень комунальних послуг, що надаються власною сервісною компанією, і охорону. Ще однією актуальною тенденцією є зміна класової структури житла. Так в 2007 році частка проектів бізнес-класу складала не більше 20% від загальної кількості побудованого житла. У 2008 році деякі експерти, грунтуючись на переліку анонсованих девелоперами об'єктів, прогнозують, що частка житла класів «бізнес» і «преміум» досягне 55%, а частка економ-класса скоротиться до 45%.

Це підтверджують дані аналітиків компанії «НЕСТ»: до введення в експлуатацію в центральному і прицентральном районах міста заплановано 12 житлових комплексів «бізнес» і «преміум» класу, загальною площею близько 450 тис. кв.м. або біля третини загальноміського введення житла. Житло економ-класу будується, в основному, в Голосіївському, Святошинськом, Деснянському і Дарницькому районах. Компанії, що займаються реалізацією житла, відзначають зміну переваг потенційних покупців - сьогодні просто великій площі квартири недостатньо. Покупці квартир в новобудовах приділяють всю більшу увагу наявності необхідних елементів інфраструктури на території житлового комплексу і високоякісному сервісу. Обов'язковими стають упорядкована територія, просторий двір, дитячі і спортивні майданчики, а також - паркінг.

Девелопери, наступні інноваційним тенденціям ринку, вводять в структуру своїх комплексів елементи інфраструктури, які стають унікальною відмітною особливістю кожного з проектів. Так, наприклад, житловий комплекс «Пори року (девелопер - компанія «НЕСТ») вперше в Києві пропонує до послуг мешканців власний фітнес-центр з 25-метровим басейном. Наявність системи «розумний будинок» в проекті «Тріумф» (девелопер - компанія ТММ) також є інновацією для ринку.

Побоювання, що київський ринок не зможе прийняти такі значні об'єми висококласного, а значить - дорогого житла, не виправдані. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в даних сегментах - збалансований. В цілому ж ринок житла в столиці ще далекий від насичення і вимагає збільшення об'ємів будівництва до 2,5- 3 млн. кв.м. в рік. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в цьому сегменті збалансований. Дефіцит, як і раніше, відчується в сегменті економ-класа. Тут попит постійно підігрівають банки, що пропонують нові іпотечні програми з мінімальним авансовим внеском, а потенційним покупцям доводиться стикатися з високою конкуренцією з боку спекулятивних інвесторів.

2.3. Особливості застосування цільових облігацій в Київській

області

Різни типи замовників, інвесторів і забудовників обумовлюють, відповідно, різні інструменти залучення коштів для фінансування житлового будівництва. Загальний обсяг прорейтингованих національним рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» цільових облігацій, кошти від розміщення яких спрямовуються на фінансування житлового будівництва у Київській області, становить близько 1,4 млрд. грн. за 2004-2006 рр. (11% від загального об'єму випуску цільових облігацій в Україні).

Цільові облігації випустили 15 компаній, при цьому деякі з них це зробили кілька разів. За рахунок коштів, отриманих від випуску цільових облігацій до 2011 року, планується ввести в експлуатацію близько 500 тис.  кв. м корисної житлової площі або три чверті житла, побудованого у 2006 році на території Київської області. При цьому значна частина житла має бути введена в експлуатацію протягом 2007-2008 рр.

Найактивніше емітенти використовують цільові облігації для фінансування будівництва в Борисполі, Броварах, Вишневому, с. Чайка та смт. Коцюбинське Києво-Святошинського району. У 2006 році спостерігалося збільшення активності використання цільових облігацій в Київській області. Якщо у 2005 році було прорейтинговано цільових облігацій на суму близько 300 млн  грн, то у 2006 році - вже на 1,1 млрд. грн.

Станом на 01.01.2007 року жодна з компаній не має досвіду погашення цільових облігацій, випуски яких були зареєстровані у 2004-2006 роках. Хоча, упродовж поточного року очікується погашення облігацій ТОВ «ІБК «Місто» (обсяг емісії 24 млн. грн.) та ТОВ «ТІАРА» (обсяг емісії 18,5 млн. грн.) та передача власникам облігацій житлових і нежитлових приміщень. Як було зазначено вище, станом на початок 2007 року агентством «Кредит-Рейтинг» було визначено кредитні рейтинги цільових облігацій під фінансування житла в Київській області на загальну суму 1,4 млрд. грн., і лише 5% загального обсягу прорейтингованих випусків облігацій мають кредитні рейтинги інвестиційного рівня.

В Київській області емітентом таких облігацій є лише одна компанія - ТОВ «Броварський домобудівний комбінат «Меркурій» (uaВВВ-, прогноз «стабільний»), яка має досвід введення в експлуатацію житла і володіє необхідними ресурсами для забезпечення будівельного процесу практично на всіх стадіях. На сьогодні дана компанія реалізує 5 інвестиційно-будівельних проектів на території Київської області, під фінансування яких було залучено кошти від розміщення облігацій.

Решта випущених цільових облігацій (близько 1,3 млрд. грн..) відноситься до спекулятивного рівня (від uaCC до uaBB). При цьому, понад 800 млн. грн.. або 60% припадає на три підприємства-забудовника. Дані кошти будуть направлені на реалізацію 5 інвестиційно-будівельних проектів.

На рис. 1.3 наведна динаміка прибутковості на житло в м. Київ, що вказує на економічну доцільність інвестування в житло через можливість швидкої окупності даних інвестицій.

Рис. 1.3. Індекс прибутковості: Київ, %/міс. щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

До цього переліку відносяться ТОВ «Укргаз», який за рахунок розміщених облігацій в сумі 382 млн. грн.. реалізує проект будівництва житлового комплексу в Київській області с. Чайки по вул. Лобановського, 1 загальною корисною площею 131 тис. кв. м, з яких до погашення буде надано 127,3 тис. кв. м загальної площі житлових та нежитлових приміщень протягом 2008-2009 рр., а також УК «Екосорб» - облігації на суму 268 млн. грн. на 3 проекти в с. Чайка, Києво-Святошинського району площею 122,1 тис. кв. м, з яких 113,2 тис кв. будуть передані власникам облігацій протягом 2009-2010 рр. та ТОВ «БК «Цитадель» - облігації на суму 178,9 млн. грн.. на проект будівництва житлового комплексу в м. Бориспіль, мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка площею 56,0 тис. кв. м, з яких 39,0 тис. кв. м будуть передані власникам облігацій протягом 2009 року.

Щодо структури рейтингів спекулятивної категорії, то тут визначаються категорія uaB-, uaB, uaB+ (середня спекулятивна категорія), на яку доводиться три чверті всіх випусків облігацій спекулятивної категорії, далі йдуть категорія uaCC, uaССС (нижча спекулятивна категорія) - близько 15% загального обсягу та категорія uaBB-, uaBB (вища спекулятивна категорія) - близько 10% загального обсягу. Відстрочення виконання зобов'язань з рейтингом uaB, за оцінками агентства «Кредит-Рейтинг», може становити до 1 року, uaBB - до 6 місяців.

Рейтинги категорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у випадку дефолту емітента за цільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повного невиконання таких зобов'язань. Що стосується фінансування котеджного будівництва шляхом випуску облігацій, то на сьогодні даний механізм використовується пасивно, що на наш погляд пояснюється масштабністю проектів, які потребують значних коштів та відсутністю досвіду або механізму погашення цільових облігацій котеджами.

Протягом 2005-2006 рр. агентством «Кредит-Рейтинг» було прорейтинговано лише два випуски цільових облігацій під котеджні проекти на загальну суму 160,9 млн. грн., а також один випуск дисконтних облігацій на суму 255 млн. грн. При цьому одна компанія здійснила повторний випуск облігацій через неможливість своєчасно продати власні облігації першого випуску в термін, вказаний в проспекті емісії.

Дані три емісії мають рейтинги спекулятивної категорії від uaCC (на об'єкті ще не розпочаті роботи) до uaCCC та uaCCC+ (роботи ведуться активно, але відстають від запланованого графіку внаслідок масштабності проекту). Погашення облігацій відбуватиметься протягом 2011-2015 рр., тобто існує певний запас час для їх погашення, незважаючи на відставання від запланованого графіка робіт на об'єкті. Підсумовуючи викладене вище можна виокремити такі тенденції щодо використання цільових облігацій у 2004-2006 рр. в Київській області:

· низька питома вага цінних паперів інвестиційного рівня: 5% (або один випуск) від загального випуску в області;

· висока концентрація емітентів цільових облігацій в містах-сателітах столиці та приміській зоні (Києво-Святошинський район): практично 90% від загального обсягу прорейтингованих цільових облігацій за 2004-2006 рр.;

· низька активність застосування цього інструменту для фінансування котеджного будівництва;

· очікування значних обсягів погашення цільових облігацій у 2008-2009 рр.: понад 70% від всього обсягу зареєстрованих і прорейтингованих цільових облігацій;

· наявність ризиків невиконання деякими емітентами цільових облігацій своїх зобов'язань, що обумовлено незначним інтервалом між терміном введення об'єкта в експлуатацію та погашення облігацій.

Структурування ринку житла Києва передбачає:

· "Царські" будинки. До них відносяться всі будинки дореволюційної (тобто до 1917 року) побудови. Вони вирізняються своєю ексклюзивністю - як зовні, так і всередині. Більшість таких будинків зводилися на віки. При правильному дизайнерському підході й сучасному внутрішньому опорядженні квартири жити в такому будинку буде не тільки престижно, а й комфортно. "Царські" будинки становлять 13,2% житлового фонду столиці. Висота стель - від 3,2 до 4,5 м. Стіни - цегляні, завтовшки до 0,6 м. Середня ціна - 2360 у.о. за кв. м.

· "Сталінки". До них відносять не тільки класичні будинки післявоєнної побудови, а й зведені до початку війни. У них так само, як у "царських", міцні цегляні стіни, висота стель від 3 до 4 м. Відрізняються доброю звукоізоляцією, теплі взимку і прохолодні влітку. Основний мінус - у будь-який момент можуть підвести комунікації, якщо в будинку не проводився капремонт. "Сталінки" становлять 16,5% нинішнього житлофонду. Середня ціна за 1 кв. м - 2070 у.о.

· "Хрущовки" і "брежнєвки". Це - найпоширеніший тип житла, що становить 48,1% житлового фонду столиці; всі їх добре знають. Будувалися як з цегли, так і з залізобетонних панелей. Висота стель - від 2,5 до 2,75 м (останні - 80-х років спорудження). Середня ціна від 1360 у.о. за кв. м у панельній "хрущовці" до 1530 у.о. у цегляній "брежнєвці".

· Будинки поліпшеного планування. Ця група будинків становить 13,6% житлофонду столиці. Одержати або купити (в кооперативному будинку) квартиру за радянських часів вважалося дуже престижним. Поліпшене планування виражалося в просторіших кімнатах і кухні й нерідко в наявності холу. Висота стель - 2,65-2,75 м. Будувалися як панельні (керамзитобетон), так і цегляні будинки. Перші - в основному кооперативні будинки, другі - так звані відомчі, куди заселялася парт- і госпноменклатура. Середня ціна за 1 кв. м у панельних - 1340 у.о., у цегляних - 1560 у.о.

· Сучасні будинки. До цієї категорії будинків ріелтори відносять все, що збудовано після здобуття Україною незалежності (тобто після 1991 р.) Тут є і начебто типові будинки з керамзитобетону, є з монолітного бетону (2% усього житлофонду), але в основному цегляні (6,6%). Відрізняються простором загальної площі: однокімнатні - до 56 кв. м, двокімнатні - до 90 кв. м, трикімнатні - до 130 кв. м. Є двоярусні квартири, є пентхаузи (два верхні поверхи загальною площею до 400 кв. м і загальною ціною в півтора мільйона "зелених"). Поверхів у таких будинках - від 20 до 28, так що панорамний краєвид з вікна гарантовано. Висота стель - від 2,65 м і вище.

Середня ціна - від 1370 (в панельних) до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житлових комплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами і необхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожити все життя, не виходячи з будинку.

3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області

В останні роки в Україні активно формується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблеми перехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїх сегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькою інвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому. Протягом тривалого періоду Асоціація фахівців з нерухомості України намагається ініціювати прийняття Закону України «Про рієлторську діяльність», що уже двічі розглядався парламентом, але не був прийнятий навіть у першому читанні.

Прийняття Закону «Про рієлторську діяльність» дозволило б перетворити ситуацію на ринку нерухомості в більш прозору, сам ринок -- зробити цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації й відповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії рієлтора й захистити права споживачів, відгородивши їх від різного роду аферистів. Однак, прийняття законопроекту в тій редакції, у якій він поданий парламенту, створить пряму загрозу монополізації ринку нерухомості внаслідок створення Рієлторської палати України з тими функціями й повноваженнями, якими вона наділяється законопроектом. У відповідності зі статтею 22 проекту для виконання функцій, покладених на Рієлторську палату України, вона може створювати незалежні госпрозрахункові організації, спеціалізовані підприємства й установи. Незрозуміло, чому Рієлторська палата України повинна бути єдиним загальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування рієлторів України, а створення інших органів самоврядування рієлторів не допускається. Слідством цього буде обмеження конкуренції на ринку й зосередження більших прав і коштів у руках вузького кола осіб.

Крім того, законопроектом чітко не визначені джерела фінансового й матеріального забезпечення діяльності Рієлторської палати України. Відповідно до проекту, Рієлторська палата є громадською організацією. Як у цьому випадку цей єдиний загальнодержавний представницький орган буде контролюватися державою? Питання контролю за діяльністю Рієлторської палати в проекті закону взагалі не прописаний. Я переконаний, що сертифікацією рієлторскої діяльності повинні займатися державні органи.

Даний законопроект не захищає ні державу, ні його громадян. Монополізація ринку в обов`язковому порядку спричинить підвищення вартості послуг на ринку, корумпованість і  тінізацію. У Законі відсутнє чітке визначення термінів «нерухоме майно», «нерухомість». Ці поняття є базовими для даного Закону, а тому й повинні бути чітко визначені. Відповідно до діючих визначень до об`єктів нерухомого майна ставляться земельні ділянки й розташовані на них будинки й спорудження. У зв`язку із цим, у Законі потрібно чітко визначити, які саме операції ставляться до операцій з нерухомістю. З огляду на те, що такі об`єкти нерухомості як будинки й споруди, земельні ділянки кардинально відрізняються, доцільно доповнити законопроект розділом «Особливості операцій із земельними ділянками»

З 1991 року в Україні проводиться реформування земельних відносин, основним принципом якого є подолання державної монополії на землю. У результаті перерозподілу земельних ресурсів у держави залишилося менше 50% земель, у приватну власність передана більша половина. Процес роздержавлення землі й передача її у власність юридичним і фізичним особам триває. Більше 5 млн. власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) уже одержали в обмін державні акти на право власності на земельні ділянки під житлове будівництво, ведення особистого сільського господарства, садоводчества, дачного й гаражного будівництва. У цілому, у діючому Земельному кодексі України закладена широка законодавча основа для рішення проблем, що виникають у процесі реформування земельних відносин. Однак, дотепер постає питання непогодженості цивільного, природоохоронного й господарського законодавств із вимогами Земельного кодексу.

Земельним кодексом були охоплені не всі питання, пов`язані з регулюванням земельних відносин. Це, у першу чергу, питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру, використання земель природоохоронних, рекреаційних, оздоровчих, історико-культурного призначень, зонування земель, розмежування земель державної й комунальної власності, зміни цільового призначення земель та ін.

Кабінетом Міністрів України дотепер не розроблене й не подано на розгляд Верховної Ради України порядку 20-ти законопроектів, передбачених положеннями Земельного кодексу. Прийняті закони виконуються не повною мірою, не розроблені відповідні нормативно-правові акти. Наприклад, дотепер не діє Закон України «Про розмежування земель державної й комунальної власності», оскільки не затверджена форма Державного акту на право комунальної власності на землю й не розроблені рекомендації зі складання проектів розмежування земель, не визначені конкретні строки проведення робіт і джерела їхнього фінансування.

Процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення й прав оренди на них для виробничої діяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження, установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж і придбання громадянами і юридичними особами земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель у державі поступово й упевнено формується. Однак, законодавча база для цього недостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульована процедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів, не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело до спекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю. Гроші отримані в результаті незаконного продажу сільгоспземель, а це, по оцінках експертів, в одній тільки Київській області - 250-300 млн. грн. у рік, ідуть повз державу.

Шляхом прийняття мораторію штучно була заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало приплив інвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти Закон «Про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення». Однак, перед цим необхідно ще розглянути й прийняти найбільш важливі для створення цивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детально врегульовані Земельним кодексом.

Зокрема, назріла екстрена необхідність прийняття Закону «Про ринок земель», проект якого був внесений на розгляд Верховної Ради й 17 червня 2004 року прийнятий за основу. У проекті нарешті визначені суб`єкти й об`єкти ринку земель, інфраструктура ринку, особливості обороту земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, державної й комунальної власності, а також визначені особливості здійснення угод із частками в праві спільної власності на земельні ділянки. Передбачено, що для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів у сільській місцевості будуть створені сільські суспільства по регулюванню обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Крім того, у проекті закону України «Про ринок земель» урегульовані такі немаловажні питання, як мінімальні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхньому розподілі, що запобігає їхнє надмірне дроблення, а також мінімальна ціна продажу земель сільськогосподарського призначення, що відповідно до проекту Закону, не може бути менше експертної оцінки земельної ділянки.

Але не всі норми даного законопроекту сприяють ефективному функціонуванню ринку земель і розвитку чесної конкуренції. Так, особливої уваги заслуговує питання про встановлення законопроектом правового статусу земельної біржі.

Земельні ділянки державної й комунальної власності, призначені для продажу під забудову, підлягають продажу на земельних торгах, які можуть проводитися у формі земельного аукціону або земельного конкурсу. Таким чином, у випадку прийняття Закону, буде усунутий пробіл у чинному законодавстві (згідно ст. 137 Земельного кодексу України, земельні торги, проводяться в порядку, установленому законом, а такого закону донині не існує). Ті ж питання розкриті й у проекті Закону України «Про земельні торги й аукціонну діяльність на ринку землі», поданому на розгляд Кабінетом Міністрів України. Однак, в обох проектах явно простежується лобіювання інтересів окремих груп, оскільки земельна біржа стане монополістом по реалізації землі в Україні, що суперечить антимонопольному законодавству.

Крім того, створення такої біржі з філіями по всій Україні вимагатиме значних витрат на придбання (оренду) приміщень, меблів, автотранспорту, оргтехніки, навчання кадрів. У той же час, сьогодні в країні протягом багатьох років успішно функціонують підприємства, що спеціалізуються на проведенні аукціонів, у тому числі й земельних, які мають розгалужену систему філій у всіх регіонах і забезпечені необхідною технікою й фахівцями. До таких підприємств ставиться державна акціонерна компанія «Національна мережа аукціонних центрів», що успішно працює на ринку більше 10-ти років. Вважаємо за доцільне в проекті закону «Про ринок земель» замінити поняття «земельної біржі» на «спеціалізовані організації по проведенню земельних торгів», якими можуть бути суб`єкти підприємницької діяльності, що виграли тендер на право реалізації земельних ділянок і прав оренди на них, а також біржі (на тих же умовах). При цьому перевага повинна віддаватися структурам, що мають розгалужену мережу філій і досвід проведення торгів.

У цілому, прийняття Закону «Про ринок земель» дозволить установити чіткі, прозорі й цивілізовані «правила гри» у сфері обороту земельних ділянок. А це, у свою чергу, позитивно вплине на поліпшення інвестиційного клімату, розвиток іпотечного кредитування й удосконалювання ринку земель в Україні. Недостатньо врегульовані існуючим земельним законодавством і питання раціонального використання й охорони земель. Так, з більш ніж 100 нормативно-правових актів, передбачених Законом «Про охорону земель», розроблене й прийнято менше десяти. Термінового рішення вимагають питання проведення робіт з раціоналізації землекористування, установлення на місцевості границь особливо коштовних земель, прибережних захисних смуг і земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культурного призначення, а також установлення границь більшості населених пунктів.

Відсутність планово-картографічних матеріалів і інформації про стан  земель, невизначеність границь приводить до грубих порушень земельного законодавства при використанні земель (незаконному відчуженню земельних ділянок заповідників, курортів, коштовних лісових масивів, прибережних захисних смуг під будівництво), до гальмування проведення грошової оцінки земель у границях і за границями населених пунктів, до виникнення конфліктних ситуацій при оплаті земельного податку.

Сьогодні дуже складна процедура виділення земельних ділянок. Так, тільки для затвердження проекту відводу й оформлення права користування земельною ділянкою необхідно одержати дозвіл в 5-6 установах. Цей процес нараховує більш ніж 30 етапів, триває не менш півроку й може затягтися на кілька років! Якщо ж раптом у документах землевпорядною експертизою буде виявлені неточність або помилка, весь процес необхідно буде проходити заново. І навіть це не дає гарантії того, що в результаті місцева рада дасть дозвіл на виділення земельної ділянки.

На Заході вже давно застосовується зонінгова система забудови міст, що укладається в тім, що вся територія за допомогою детальних планів забудови ділиться на зони із чітким роз`ясненням їхнього функціонального призначення. Інвестор вирішує яке саме будівництво він хотів би проінвестувати - житлову забудову, торговий центр або щось ще, - після чого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо таке будівництво, і він вибирає найбільш підходящий для нього. Така схема повністю виключає виникнення яких-небудь конфліктів між владою й інвестором, створює сприятливий клімат для інвестування.

У Києві існує Генеральний план, але немає детальних планів. У багатьох містах України донині немає навіть Генерального плану. Тобто, інвестор може вкласти гроші, пройти процес узгодження землевпорядної документації у всіх інстанціях, одержати земельну ділянку під забудову, почати будівництво, що потім, через непогодженість планів забудови інвестора з Генеральним планом забудови міста, може бути припинено тією же владою, які самі дали дозвіл на будівництво. Інвестування коштів в українську нерухомість зараз можливо тільки після відводу й оформлення всіх правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що саме по собі при існуючих вимогах законодавства є дуже дорогою процедурою.

Ще одне неурегульоване питання земельного законодавства -- порядок зміни цільового призначення земель. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, зміна цільового призначення земель проводиться через складання нового проекту відводу земельної ділянки або переузгодження вже існуючого проекту відводу. А це знову ж проходження погоджень у різних інстанціях і землевпорядній експертизі для того, щоб ради або органи державної адміністрації змогли прийняти відповідне рішення. Причому ніде: ні в Земельному кодексі, ні в Законі «Про землевпорядження» немає ніякого посилання на те, яким чином і через складання яких документів повинне змінюватися цільове призначення земель. У Законі «Про землевпорядження» передбачено, що проекти відводу земельних ділянок складаються винятково у випадку видачі, викупу або відчуження земельних ділянок. Земельна реформа в Україні починає досягати тієї стадії, коли потрібно задуматися про розробку й прийняття Законів «Про завершення земельної реформи в Україні», «Про консолідацію земель», що дозволить перейти на більш високий і принципово новий рівень розвитку земельних відносин, що відповідає рівню держав з розвинутою ринковою економікою.

Деякі іноземні компанії готові зводити в Україні житло за цінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників. У Києві середня ціна одного квадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, у містах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45-60 тис. доларів.

У столиці ціни сягнули такої межі, що розвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу в січні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновками експертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компанії і корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваного зростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. За прогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «у резерві», відчують зміну цінової кон'юнктури і виставлять свій актив на ринок, пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до 1,5-1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столиці свідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках і майже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.

Будівельна палата України, котра об'єднує близько двохсот будівельних організацій і підприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла на розгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Крім того, була утворена робоча група для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях», яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця група складатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів та представників місцевих рад.

Нинішня зупинка цін на київську вторинну нерухомість викликана "стелею" фінансових можливостей бажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житла Київської області:

1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратою внесених ними ж коштів - найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують житлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку й оптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.

У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:

· обмеження схваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);

· невдале формулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;

· проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств") [15, 54-55].

Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".

Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.

2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.

Загальновизнаним є факт, м'яко говорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.

ІК у силу неякісного способу господарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30%.

Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. А притаманне для західної ділової етики небажання будівельних ІК (неінтегрованість, невміння, нездатність) брати участь в українських "сірих"/тіньових схемах "лобіювання" поки не дає підстав чекати масової появи ІК на ринку. Як і раніше, заявки ІК "на місцях" будуть натикатися на глуху стіну тяганини і непробивності через інтереси вже існуючих гравців даного ринку. Нинішній високий рівень цін є результатом насамперед штучної закритості київського ринку нерухомості.

Не таку, що лише декларується, а дійсну можливість реального доступу ІК на цей ринок (нарівні з українськими компаніями) забезпечувати потрібно. Без цього цивілізувати ціни не вийде.

3. Стимулювання оподатковуванням.

Пріоритетним повинне бути забезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку від його перепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживання повинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшого перепродажу, здачі в чи оренду просто "вкладення" повинне дуже істотно оподатковуватися.

Тобто законодавство, у т. ч. податкове, повинне бути більш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 кв. м. І цей принцип повинен бути втілений не дивлячись на наявність у "інсайдерів" ряду народних депутатів величезних масивів житлової власності і зацікавленості в підвищенні продажів будкомпаній. Хоча б тому, що під час виборчої компанії соціальна спрямованість в політиці кожної сили завжди декларується.

Поки що немає вагомого податку на власника нерухомості (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигідно було тримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим для спекулянтів з точки зору оподатковування. Хоча досвід країн Балтії точно говорить про те, що таке податкове стимулювання ціни зупиняє. І не тільки податковими нормами необхідно обмежувати вигідність/можливість "розігрівання цін":

· якщо взяти для прикладу відносну складність покупки житла в Австрії (одна зі складностей - для придбання нерухомості потрібно проживати в країні не менше 3-х років), то побачимо, що саме там із усіх країн ЄС ціни стоять "міцно".

· у Швейцарії іноземним громадянам, що не мають посвідчення на проживання, нерухомість купувати заборонено. Ні в якому разі не можна говорити про заборону громадянам США, Німеччини та ін. країн і далі заробляти на покупці і подальшому перепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них відповідного вагомого оподатковування і розумних обмежень за аналогією з країнами Європи необхідно.

4. Організована ініціатива громадян + політична воля еліт на вирішення проблеми.

На даний момент споживачі на ринку нерухомості роз'єднані, тому легкі для "оббирання". Інші соціальні групи часто представлені більш-менш діючими об'єднаннями: платники єдиного податку в особі ряду спілок б'ються за його збереження в нинішньому вигляді, таксисти своєю профспілкою дружно відстоюють прийнятні правила роботи для них і т. д. Інтереси споживачів-покупців житла не консолідовані, а кожного окремо можна змусити платити довічний кредит по одній з найвищих ставок кредиту у світі і за найдорожчу нерухомість (якщо рахувати за співвідношенням доход/ціна житла).

Поки що така консолідація українських споживачів у сфері нерухомості обмежується окремими колективами громадян, що бажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свій кооператив борються, не ставлять метою лібералізацію регламентації в цілому). Є також ініціативні групи по окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованих доплат, однобічних змін планувань квартир, а також проти затягувань термінів будівництва (знову ж тільки по своєму конкретному будинку).

Чергова заява гаранта Конституції про відділення бізнесу (очевидно, і будівельного бізнесу теж) від влади як і раніше буде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску на політичні еліти з вимогою нормалізувати цей ринок. У нинішніх політичних реаліях виключити лобістів будбізнесу ні з Верховної Ради, ні з місцевих рад не вийде (важко сперечатись з тим, що необхідно обмежити таке лобіювання). Висновок простий: поки "громада" не надавить, змінювати комфортну для політеліт ситуацію на ринку нерухомості ніхто не стане.

Усе-таки шкода, що відсутні "відкриті" списки у нинішній пропорційній системі виборів (в міськради, Верховну Раду). За їх наявності виборець міг би хоч якось висловлювати своє ставлення до найбільш одіозних особистостей кандидатів у депутати (що є часто основними джерелами партвнесків, зароблених на одному із самих прибуткових сегментів ринку). Відсутність "відкритих" списків негативно впливає і на цю мозоль українського суспільства.

На виборах виборцям маніпуляційними PR-технологіями нав'язуються дискусії по загальнополітичних проблемах. Але (із зрозумілих причин) немає дискусії про те, чому немає умов для роботи ЖБК або чому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивів житлової власності.

5. Оптимізація держполітики у сфері стимулювання попиту.

Дуже дискусійна проблема, але замовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигідно насамперед будкомпаніям та частково банкам.

Чи можна не погодитися з тим, що в остаточному підсумку таке стимулювання (відшкодування покупцям квартир відсотків по кредитах, робота з ринком/банками через державну іпотечну установу) не служить зниженню цін? Та й аналоги російських програм "материнського капіталу" цін на житло не знизять, тільки ще більше будуть стимулювати попит.

Об'єктивно стимулювання попиту сприяє росту цін. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання і є деякі реальні кроки державної політики.

Тоді як на невигідному для діючих будівельних структур стимулюванні пропозиції (додаванням пропозиції тих же ЖБК, ІК тощо) - рухів немає. Стимулювати потрібно насамперед пропозицію, а не попит.

6. Альтернативні способи вкладення коштів.

Ринок нерухомості неминуче буде зазнавати тиску грошима "з метою вкладення" доти, поки немає захищеності дрібних акціонерів, що можуть одержувати дивіденди по акціях (основний прибуток акціонерних товариств виводиться через "конвертаційні центри"/"обналичку", дрібні акціонери залишаються за бортом), немає стійкої довіри до інвестиційних фондів, немає цивілізованого фондового ринку.

7. Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери:

Потрібна інформаційна відкритість ринку (дані про кількість угод на ринку київської житлової нерухомості Міністерства юстицій України не розкриває навіть на звернення народних депутатів). Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері: немає цивілізованих адміністративних процедур, туманні аспекти зміни цільового призначення зем. ділянок, недосконала регламентація по комплексній реконструкції старих кварталів, є масив проблем у сфері бухгалтерського і податкового обліку тощо.

Поки що в цій сфері ініціативи навіть парламентських партій фактично закінчуються будівництвом на пікетах символічного будиночка з паличок з написом "молоді - доступне житло". При цьому діючої тактики/стратегії самих парламентських партій у цьому напрямку немає, все закінчується саме цим будиночком на пікеті. На даний момент позитивних зрушень по перерахованим вище 7 позиціях (навіть спроб і розроблених стратегій) на думку фахівців, не спостерігається. Є й інші точки зору пріоритетних напрямків нормалізації цін на київському ринку нерухомості:

· стимулювання позаміського будівництва Поки що процес носить дуже хаотичний характер, сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що він не протидіє такому будівництву. Питання пропускної здатності і якості трас за місто (досвід столиці РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантажені), сприяння держави в створенні інфраструктури позаміського житла і ще більш 10 знакових питань у цій сфері - поки не вирішені. Але дуже позитивно те, що сільські/селищні/районні в області ради не заважають такому будівництву (надають перевагу зароблянню на ньому);

· кроки в сфері будівництва соціального житла

3.2. Фактори розвитку ринку житла Київської області

Про фактори, внаслідок яких київські квартири можуть дорожчати все більше і більше, сказано багато. Донедавна інформаційний простір був заповнений виключно коментарями і прогнозами агентств нерухомості, союзів рієлторів, забудовників, які майже одноголосно говорили про подорожчання столичного житла. Проте існує й інша точка зору, яка полягає у тому, що ціни на київську нерухомість досягли свого максимуму (на нинішньому етапі розвитку), і надалі вони вже мають зменшуватися. Отже, спробуємо викласти 13 факторів, внаслідок яких подальшого подорожчання житла не відбудеться:

1. Неплатоспроможність покупців за нинішнього рівня цін. Нескладні розрахунки показують, наскільки зараз є нереальною купівля в кредит найпростішої одно-двокімнатної квартири в Києві (вартість - $90-100 тис.) за реальної ставки кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14% річних. Отже якщо середній місячний дохід людини складає навіть 6000-7500 грн., що є досить непоганою для столиці, всі ці гроші будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самого кредиту за такого доходу, є неможливим. Навіть протягом 20-30 років до кінця життя (і навіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 роки тому ця зарплатня давала подібну можливість. Можна навести приклад: за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним -5-7 річних доходів, недоступним - більше 7-8 річних доходів. Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. Отже, невідворотним є корегування цін на так зване "масове житло", питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах столиці.

2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва. За оцінками експертів, за жовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів. Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.

3. Фактор політичної нестабільності після серпня 2006 року. Розбалансованість у роботі органів влади, загроза "федералізації", поновлення спроб розділити країну за мовною  та ін. ознаками, висока ймовірність подальшого протистояння в органах влади тощо. Все це знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вливається у київську житлову (втім, у комерційну також) нерухомість (в тому числі, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.

4. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладення коштів. Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію в кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери "Еліти-Центр" цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став зовсім мізерним). Не важко передбачити наслідки таких подій для й так вже занадто перегрітого ринку Києва.

5. Загальносвітова тенденція. В країнах Європи, США загальмувалася тенденція зростання цін на нерухомість (а в Австрії та Німеччині вони взагалі завмерли). Україна і, зокрема, Київ лише повторять у такому випадку загальносвітові тенденції.  В західній пресі ринок нерухомості Східної Європи часто оцінюють як "мильну бульку". Наприклад, заслуговує на увагу публікація MoneyWeek.

6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості, рієлторів у збільшенні кількості угод на ринку. Тільки падіння цін (навіть невеличке) може оживити ринок. Нинішній застій на ринку, зменшення в десятки разів укладених угод не вигідне і посередницьким структурам на ринку. Адже відсутність укладених угод їм не вигідна: немає угод - немає заробітку. Незважаючи на деякі закриті "інсайдерські" домовленості, об'єктивно подальший ріст цін для посередників не вигідний. Хоча, тут можна помітити, що лобі перекупників житла (які вже вклали гроші і бажають зростання цін все більше і більше) досить сильне, в тому числі і в деяких ЗМІ, що далеко не завжди оприлюднюють мотивовані прогнози на подальше "розігрівання" ринку.

7. Перекіс в цінах у порівнянні з країнами ЄС. Київський рівень цін перескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. З урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,4-4,8%, що в 2,5 - 3 рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навіть з урахуванням так званих "сірих зарплат"), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла. Так чи інакше, закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетікання капіталу. Це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частини українців.

8. Проблема закінчення терміну експлуатації "хрущовок" і панельних будинків. Платити $60-80 тис. за 5 залізобетонних панелей, що зводилися як тимчасові - для багатьох вже психологічно складно. "Хрущоби" і "панельки" зводилися як тимчасове розв'язання житлової проблеми, і нормативний термін закінчення їх експлуатації закінчується найближчим часом. Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів "хрущовок" у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно ВР Закон з цього питання фахівці вважають досидь недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущобками» (хоча приклад такого дієвого законодавства є: в столиці РФ воно досить жорстке для жителів старих домівок, але дієве).

9. Провал курсу на вступ до ЄС. Безпосередньо перед вступом до ЄС у деяких країн-кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язку з тим, що входження в наймогутнішу економічну зону світу означає підтягування загального рівня цін до рівня цін ЄС. Саме після приходу "помаранчевої" команди, що задекларувала цей вектор руху, відбувся зліт цін в очікуванні перспективи членства в ЄС (і, якби Україна одержала перспективу такого членства, це було б цілком виправдано). Але сучасні внутрішні політичні реалії (втім, як і "євроскептицизм" щодо українських інтеграційних перспектив) ніяк цього не припускають. Навіть прогнози щодо такого вступу у 2020 році не можуть розігрівати ціни.  Тому очікування багатьох перекупників житла не виправдалися.

10. Зміна співвідношення "депозит-оренда-вартість купівлі квартири".

Наприклад, $100 тис. доларів на депозиті дають біля $1 тис. щомісячного доходу (10% річних), або близько 1450-1500 якщо розмістити їх в гривнях. Куплена на ті ж кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько $500 (біля 6% річних). Тому якщо людина накопичила $50 тис., їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті ж $500 на місяць (можливо, навіть $350-400). При цьому купити якесь житло на ці самі $50 тис. у нас не можливо. На даний момент ріст цін зупинився, тобто прибутковість житла стала нижчою від прибутковості депозитів. Унаслідок цього комерційна (короткострокова інвестиційна) складова попиту (і "розігріву" ринку) відпадає. Рости цінам на оренду в Києві далі нікуди - платоспроможність орендарів на межі (що підтверджується збільшенням в рази попиту на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще у 2002 куплена і відразу здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могла дати до 20% річних (цілком "окупала" себе тільки за рахунок оренди за 6-7 років). Приток у 2007 на ринок квартир, що раніше здавалися в оренду, підтверджує зазначені співвідношення.

11. В ЗМІ стало менше публікацій із закликами на кшталт "хапайте, що є сьогодні, бо завтра буде ще дорожче", натомість з'явилися тверезі всебічні оцінки реальної ситуації на ринку нерухомості. В листопаді 2006 р. ціла низка ЗМІ публікувала коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін. Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про їх зростання, і знайти бажаючих на камеру сказати про прийдешнє зниження знайти було досить складно. Більш того, прогнози про подальший ріст цін в рази на «хрущоби» сприймається широким загалом з гумором.

12. Зупинення росту цін в Москві. Психологічна звичка орієнтуватися на московські тенденції цін ще відіграє свою роль, там ряд ЗМІ оголосили про зупинення росту цін.

13. Перетікання капіталовкладень в ринок приміської землі і котеджного будівництва в Києві.

Сьогодні інвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, подорожчання якої надалі здається неминучим.  Фактично цей ринок вже діє, не зважаючи на законодавчі обмеження. На ринку вже є низка прикладів, коли гравці "виходили грішми" з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки. Зростання цін на останні в деяких районах київського передмістя за останні 4 роки склало від $100 до $3 тис. за 1 сотку землі. Простіше, перекупники залишили відіграний ринок житла і перейшли на земельний. Та й прошарок середнього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого помешкання перед вже досить забрудненими спальними мікрорайонами, постійно росте.

Загальноєвропейська тенденція є такою, що зі зростанням доходів середнього класу - головного гравця на будь-якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживання стає саме приміська зона мегаполіса.

Можна наводити й інші фактори: неминучий ріст числа виставлених на продаж квартир унаслідок подорожчання послуг ЖКГ,  збільшення на ринку куплених на виплат квартир у зв'язку з ростом невиплат за іпотечними кредитами з початку 2006, оподатковування угод купівлі-продажу нерухомості з 01.01.2007 (обмежує доходи у разі систематичних продажів і покупок), падіння довіри до прогнозів агентств нерухомості в зв'язку з нинішньою зупинкою цін, зменшення кількості київських студентів (і квартир, що купують їх батьки) у зв'язку з низькою народжуваністю на початку 90-х, прихід іноземних забудовників (що вміють будувати швидко, якісно, і головне, з розумною нормою прибутку в 20-30%, а не в 150-200%) після вступу до СОТ тощо. Крім того, є підставі вважати, що будуть відроджуватись житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), що у часи СРСР частково вирішували проблеми забезпечення населення житлом.  ЖБК з точки зору надійності/схоронності використання коштів його членів є оптимальною схемою будівництва.

3.3. Іпотечне кредитування як спосіб удосконалення

функціонування ринку житла Київської області

Лідерами на ринку іпотечного житлового кредитування фізичних осіб є декілька великих банків. На первинному ринку нерухомості Ощадбанк України і компанія «Ощаджитло» в 1999 р. запровадили систему продажу вже збудованого житла, яке вводила у дію компанія «Ощаджитло». Позичальники спрямовували отримані в кредит кошти на покупку житла, але при цьойму житло не передавалося у право власності, а надавалось у безкоштовне користування за угодою. У такий спосіб банк. за допомогою будівельної компанії вирішував питання мінімізації ризиків у період між наданням кредиту і появою його забезпечення. Оскільки позичальник за цією схемою опинявся у повній залежності і від банку, і від будівельної компанії, не маючи права власності на житло, така схема не знайшла широкого розповсюдження і підтримки у позичальників [16, 39].

АКБ «Укрсоцбанк» і ЗАТ «Познякижитлобуд» за угодою партнерства здійснюють будівництво та фінансування житла. При цьому Укрсоцбанк фінансує житлові проекти, а також надає послуги з кредитування клієнтам, які є покупцями збудованого житла. Банк не пов'язаний з будівельною компанією. Кредити надаються як на етапі інвестування, так і на етапі покупки вже готових квартир.

З діючих на первинному ринку найбільш прогресивними є програми дольового будівництва житла з елементами іпотеки, запроваджені АКБ «Аркада» спільно з холдинговою компанією «Київміськбуд» у рамках соціально-економічного експерименту з будівництва житла. Вони відрізняються тривалими термінами кредитування (5-30 років), низькими (10,5%) та у окремих випадках пільговими (2-4% в Одінах) відсотками, гнучкими схемами накопичення житлових вкладів. У рамках експерименту у житловому будівництві діють спеціальні пенсійна, дитяча, цільові житлові програми. Сутність експерименту полягає у залученні банком у довірче управління коштів від населення та юридичних осіб на індивідуальні пенсійні, дитячі, житлові рахунки з подальшим спрямуванням їх на будівництво житла, яке здійснюється холдингом «Київміськбуд».

В Україні ринок житлових іпотечних кредитів зростає високими темпами. Тільки з початку 2004 року українські банки поповнили їх портфель на 40% - до більш ніж 2,5 млрд. грн. Щомісяця громадянам видається майже 100 млн. грн. кредитів на купівлю житла під його заставу.

З квітня по жовтень 2004 року видано 35,5 тис. іпотечних кредитів. У Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш популярна, - 5,4 і 4 тис. відповідно. Однак іпотечним бумом це назвати дуже складно. Попри щомісячне чотири-п'ятивідсоткове зростання протягом трьох останніх років, житлова іпотека в нашій країні значно відстає від показників розвинених країн. Питома вага іпотечних кредитів у портфелях українських комерційних банків становить 3,1%, що, м'яко кажучи, менше, ніж у країнах Євросоюзу, - 40%. Навіть у сегменті кредитування фізичних осіб на житлову іпотеку припадає лише 25%. Загальний обсяг житлових кредитів становить близько 1% ВВП. Справді, зі 159 діючих банків кредитуванням житла займаються лише 35. Причому на 12 із них припадає близько 78% усіх виданих іпотечних кредитів. В основному це великі банки з розвиненою філіальною мережею.

Таким чином на даному етапі іпотека не може розв'язати проблем, пов'язаних з розвитком житлового будівництва та недоступністю більшості громадян іпотечних житлових кредитів. Для прикладу: у Росії, де в цьому напрямі просунулися значно далі, приймався цілий пакет законів про іпотечне кредитування та й середня зарплата там істотно вища. Однак перспектива для росіян - збільшити доступність таких кредитів із нинішніх 10% до приблизно 30%. В Україні на цей час доступність іпотечного кредитування не перевищує 5%. Існує й інша проблема - найчастіше іпотечні кредити прив'язані до іноземної валюти. На сьогодні лише 24% їх видано у гривні. І доларизація іпотеки продовжує зростати високими темпами, адже на перше липня 2004 частка гривневих кредитів становила 43,5%. Це призводить до підвищення курсових ризиків як для банків, так і для одержувачів. Навряд чи хтось може сказати, який курс гривні до долара складеться через п'ять років. Іпотечні позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера [7, 46].

Держава має намір вкласти у статутний фонд ДІУ всього 100 млн. грн. (нинішнього року держбюджетом заплановано виділення половини цієї суми); іноземні інвестиції поки що не залучатимуться. Для порівняння: за розрахунками Держбуду України, щоб фінансова установа мала можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на термін до 30 років, її статутний фонд повинен становити близько 1 млрд. грн. До речі, на розвитку іпотеки позначиться і банальний чинник - відсутність відповідних обсягів будівництва. Нових квартир на ринку мало. Рівень будівництва нових будинків в Україні вже кілька років як завмер на позначці 6-6,5 млн. квадратних метрів, причому дві третини - це будинки в селі. Навіть у Києві до наявного фонду нових квартир щороку додається не більше 1% нових. За відсутності пропозиції недорогого житла дуже висока ймовірність, що будівельники використають іпотеку лише для того, аби обгрунтувати черговий ціновий ривок на житловому ринку. При цьому, як свідчить досвід Києва, обсяги будівництва квартир не збільшуватимуться.

У принципі, вже тепер 56,1% житлових кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку [12, 38]. Частка кредитування будівництва нового житла становить, за даними Української іпотечної асоціації, 11,7%, за даними банку «Аркада» - 18%. Хоча ставки за кредитами повільно знижуються: кредиті ставки в доларах знизилися з 18% на початку 2004 року до 12-14, у національній валюті - з 27 до 14-18% річних. Процентні ставки знижуються приблизно на 3 відсотка на рік. Але цифри все одно вражають. У результаті навіть п'ятирічні кредити супроводжуються переплатою за придбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає, що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купували її відразу.

Державна іпотечна установа (ДІУ) має за основу проект стандартів надання іпотечних кредитів. В них передбачено, що ДІУ рефінансує банки під 80% вартості заставного майна. Передбачається "малазійський принцип" обов'язкового зворотного викупу ризикових кредитів. ДІУ виставляє обов'язкову умову, що при існуванні якихось ризиків банк може викупити або замінити ризиковий кредит. Маються на увазі кредити, за якими впродовж 3-4 місяців не проводяться обов'язкові проплати. Серед цінних паперів, що може випускати ДІУ законодавством передбачено три види цінних паперів для емісії ДІУ.

Перший вид -- корпоративні облігації. Обсяг їх емісії не може перевищувати розмір статутного фонду. Тобто ДІУ може випустити корпоративні облігації на суму 20 млн. грн. Попит на ці папери буде високим. На їх появу очікують кілька великих банків, наприклад, ЄБРР, з яким ДІУ вела переговори про купівлю паперів [6, 40].

Другий вид цінних паперів -- іпотечні облігації. Але поки що ДІУ не може їх випускати, оскільки система емісії іпотечних цінних паперів передбачена законодавством лише для комерційних банків, а можливість придбання іпотечних активів у законі не виписана. Крім того, ще не ухвалено закон «Про іпотечні цінні папери».

Третій вид -- іпотечні сертифікати. Але вкладення в ці папери, як вважають експерти, ризикованіші, ніж в іпотечні облігації. Утім, ДІУ емітуватиме і цей вид паперів. Володіючи 20 млн. грн., ДІУ зможе викупити активи у банків на суму 10-15 млн. грн. і під їх заставу випустити іпотечні сертифікати [8, 42].

Що стосується приблизних параметрів облігацій, що буде випускати ДІУ , то очікується, що спочатку термін їх обороту становитиме декілька років, надалі його будуть збільшувати до 10 років. Дохідність паперів визначить спостережна рада на підставі пропозицій НБУ, Мінекономіки, Мінфіну. Річ у тім, що для розрахунку ставки дохідності необхідно вибрати базу для індексу розрахунків -- інфляцію або середньозважену ставку за депозитами. Якщо інфляція в країні буде високою, то, визначаючи на її підставі ставку дохідності, ДІУ може зазнати великих збитків.

Високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами, переважання короткострокових термінів кредитування, відсутність можливостей рефінансування кредитів дозволяють зробити висновок про те, що функціонуючі нині кредити у сфері придбання житлової нерухомості ринку не є іпотечними у сучасному розумінні цього слова. Подібна практика кредитування, за умов низької платоспроможності попиту основної маси населення України, не зможе змінити стан справ щодо забезпечення населення власним житлом на комерційних засадах.

Можна спрогнозувати діяльність іпотечного кредитування на майбутнє іпотечного кредитування у 2008 році на 60%, можливе зниження процентних ставок у національній валюті на 0,5-1%, при чому процентні ставки в іноземній валюті залежатимуть від доступності ресурсів на ринку й, можливо, залишаться незмінними. За даними дослідження УНІА іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування в Україні. Темпи іпотечного кредитування дорівнюють 110%, а станом на 1.01.2008 загальний іпотечний портфель банків досяг позначки 57,2 млрд. грн. або 9% від ВВП за орієнтовною оцінкою. Лідерство зберіг Укрсиббанк з ринковою часткою 18,2%, друге місце посідає Райффайзен Банк Аваль - 14,4%, третє - Укрсоцбанк - 13,0%, четверту і п`яту сходинки поділили ОТР та Приватбанк з ринковими частками 7,6% і 6,9% відповідно. Щодо географії іпотечного ринку, 61,6% іпотечного капіталу зосереджено у 5 регіонах - Києві та Київській області (27,4%), Одеській (14,7%), Дніпропетровській (8,8%), Донецькій (5,6%) та Харківській (4,9%) областях. Ставки по житлових іпотечних кредитах в національній валюті зменшились на 2,1%, в доларах США - зросли на 0,7%, в євро - зросли на 0,75%. Строки кредитування збільшились до 30 років у порівнянні із 2006 р., коли житло кредитувалось переважно на 20 років.

Діяльність державної іпотечної установи на ринку іпотечного кредитування позитивно відобразилася на динаміці відсоткових ставок, за якими комерційні банки видають кредити населенню України на купівлю житла [9, 6]. Про це свідчать оновлені індекси іпотечного кредитування, розрахунок яких було запроваджено Державною іпотечною установою наприкінці вересня поточного року. Станом на 22 листопада 2007 року Індекс іпотечного кредитування Держаної іпотечної установи (кредити, що надаються банками - партнерами згідно  Стандартів ДІУ) з урахуванням банківських комісій, зменшився та склав 12,37% відсотків річних у національній валюті, тоді як попередній індекс було зафіксовано на рівні 13,23%. Нині українські банки видають іпотечні кредити на термін від 5 до 30 років. Відповідно до законодавства, ви маєте право достроково повернути банку кредит - прослідкуйте, щоб це ваше право було зафіксовано в тексті кредитного договору. Ставки за банківськими іпотечними кредитами становлять нині в середньому 12-13% річних у доларах США та 14-15% річних у гривнях. За оформлення кредиту комісія складає 0,5-2% від його розміру. При оформленні іпотечного кредиту предмет застави необхідно застрахувати, така послуга коштує в 0,3-0,5% від вартості застави на рік

На 01.01.2008 року іпотечний ринок України трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, експерти сподіваються, що ця цифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП, зростають реальні доходи населення. Західних країнах вважалося цілком нормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважається ненормальним -- і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайно високого попиту на житло, що сприяє зростанню цін. З одного боку, воно впливає на ринок будівництва. А це -- будівельні матеріали, на які завжди є високий попит [8, 41].

Тому ця галузь інтенсивно розвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи не платити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це інший макроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, а не навпаки.

ВИСНОВКИ

На основі проведеного дослідження можна сформулювати наступні висновки:

1. Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин в регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основних компоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво (котеджні містечка).

2. На цей час можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.

3. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження -- пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

4. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини -- економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

5. Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.

6. Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з'являються об'єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

7. Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

8. Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження -- пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться.

9. Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини -- економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.

10. Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає.

11. Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

2. Безуглый О.Б. Проблемные вопросы рынка недвижимости: Сборник материалов ІІ Международной научно-практической конференции. - Х., АО "Бизнес - Информ", 1997. - С.44.

3. Белинский Ю. Методы влияния государства на рынки жилья: задачи для разработки жилищной политики в Украине // Экономика Украины. - 1998 . - №7. - С.42.

4. Богословець Г.М. Проблемні питання дослідження ринку житла в Україні. // Сучасні економічні проблеми розвитку підприємництва. - 2000.- С. 242-247.

5. Бондарев А. В. Специфика и перспективы развития рынка жилья // Харьковский государственный университет. Вестник. - Х., 1997. - №401: Проблемы регулирования рыночных отношений в Украине. - С. 185 - 189.

6. Борисюк К.М., Бурмака М.О. Макроекономічні фактори формування та розвитку ринку іпотеки в Україні // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 7.- C.38-44.

7. Борисюк К. Ринок іпотечної нерухомості в Україні: стан та проблеми розвитку // Ринок цінних паперів. Вісник Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку (укр.).- 2006.- № 9.- C.45-51.

8. Бублик Є.О. Інституціоналізація іпотечного ринку України // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 11.- C.40-45.

9. Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние и проблемы развития // Финансы и кредит (рус.).- 2004.- № 20.- C.5-11.

10. Винник Б. Поняття "житло" в законодавстві України та його правове значення // Юридичний журнал (укр.).- 2005.- № 3.- C.26-31

11. Гончаренко М. Б. Правове регулювання відносин з нерухомістю // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 1999. - № 1. - С. 61 - 68.

12. Горина Н., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования // Финансовый бизнес (рус.).- 2001.- № 6.- C.37-44.

13. Гриценко Е. Формирование структуры рынка недвижимости Украины.// Бизнес-информ. - 2005. - №1-2. - С.96-99.

14. Гриценко Е.А. Особливості формування ринку нерухомості // Економіка України.- 1999.- №7.- С.20.

15. Евтух А.Т. Ипотека: жилищное кредитование. - Луцк: Волын. Обл.. тип., 2000. - 180 с.

16. Лазарова Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело (рус.).- 2006.- № 1.- C.38-43.

17. Лебідь Н., Хорольский О. Експертна оцінка на первинному і вторинному ринку нерухомості. - К, 1998. - 146 с.

18. Лебідь Н.П., Гайдук В.Я. Регіональні особливості ціноутворення на ринку об'єктів нерухомості // Власність в Україні. - 2000. - №1. - С.42-58.

19. Лічман Л. Поняття "житло" і його цивільно-правове значення // Підприємництво, господарство і право (укр.).- 2004.- № 11.- C.19-23.

20. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні. // Экономика України. - 2002. - № 4. - С.43-50.

21. Сєвка В.Г., Мальцева М.Ю. Будівельний потенціал як складова розвитку економіки країни Збірник наукових праць Міжрегіональної академії управління персоналом. Київ. - 2006. - 327 с.

22. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М: Дело, 1999.- 328 с.

23. Юнацкевич П. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Сентябрь, 2002.

ДОДАТОК А

ДОДАТОК Б