Рыночная стоимость объектов недвижимости

3

Контрольная работа

Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:

D = Dp + Df + De.

Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации:

Df = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.

Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания:

De = 381780 • 0,001 381,78 тыс. руб.

D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:

Vrem = VR - D;

Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб.

Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:

Vt = 85 • Tl • Sl;

Vt = 85 • 3,420 • 600 = 174420,0 тыс. руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:

V = Vrem + Vt;

V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб.

Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.

Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

Решение:

1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB):

PGI = rB • SB • 12;

PGI = 15,0 • 800• 12 = 144000 тыс. руб.

2) Действительный валовой доход определяем по формуле:

EGI = PGI • k;

где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);

EGI = 144000 • 0,95 = 136800 тыс. руб.

3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле:

COE = c • SB • 12;

где с = 3 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.;

СОЕ = 3 • 800• 12 = 28800 тыс. руб.

4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт):

NOI = EGI - (COE + W);

где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода.

W = EGI • 0,02; W = 138800 • 0,02 = 2736 тыс. руб.

NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб.

5) Стоимость объекта определяется по формуле:

,

где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта.

Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи.

Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб