Управление недвижимым имуществом ООО "Чародейка"

Аннотация

Курсовая по дисциплине «Технология управления недвижимым имуществом» обобщает знания по всему курсу и направлена, прежде всего, на приобретение начальных навыков разработки (проектирования) технологии управления его имуществом (объектами недвижимости) на примере действующего предприятия в хозяйственных целях - максимизации дохода и минимизации издержек. В данном случае речь рассматриваемым предприятием является салон «Чародейка».

Содержание

Введение

1 Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

2 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

3 Формулировка целей управления имущественным комплексом

4 Разработка технологии управления имущественным комплексом

Заключение

Список литературы

Введение

Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, по улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозированию его развития. (другое определение - деятельность, направленная на извлечение прибыли, устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости).Эта деятельность может осуществляться собственником недвижимости посредством привлечения профессионального управляющего и делегирования ему соответствующих прав на определенный срок.

Цели управления объектом определяет собственник. Это может быть максимальный доход, увеличение ликвидности здания, увеличение его стоимости или иные цели.

Управление недвижимостью включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта. Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью - фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами. Те из собственников, которые хотя бы раз в жизни пользовались услугами управляющих компаний, обязательно и впредь прибегнут к их помощи.

Но при всем благоприятном развитии данного вида бизнеса есть некоторые факторы, в той или иной степени тормозящие дальнейшее формирование рынка управления недвижимостью. Прежде всего, необходимо упомянуть проблему отсутствия необходимой правой базы, которая в полном объеме регулировала бы отношения сторон в этой сфере деятельности. Часть отношений урегулирована гражданским законодательством, другая часть нуждается в правовом регулировании.

В данной курсовой работе представлен проект по управлению коммерческой недвижимостью. Дана характеристика рынка на котором действует предприятие, проведен анализ предприятия, его сильных и слабых сторон, а также сделан вывод о привлекательности предприятия как объекта недвижимости.

1 Общая характеристика рыночной привлекательности объекта исследования

Сегодня точное количество салонов и парикмахерских в России не берется назвать никто, но, по данным столичного Департамента потребительского рынка и услуг, в этой сфере бытового обслуживания число предприятий, работников и оборот услуг не уменьшается.

Теперь услугами предприятий красоты регулярно пользуются чуть более половины взрослых россиян. При этом, по данным аналитических агентств, 41% из них посещает парикмахерские и салоны раз в два-три месяца, а каждый третий ежемесячно. Но удивительно то, что наиболее активные потребители парикмахерских и косметических услуг, оказывается, живут не в столицах! К примеру, более 16% жителей Дальнего Востока посещают салоны красоты 2-3 раза в месяц, а вот среди москвичей таковых оказалось всего 5,7%, среди питерцев - 2,4%. Причиной этому может служить в первую очередь дороговизна услуг, особенно в Москве, по сравнению с регионами.

Не менее интересно и то, что мужчины несколько преобладают в числе потребителей услуг индустрии красоты (51,3%) над представительницами прекрасного пола (48,7%).Наиболее популярными остаются традиционные для нашей страны услуги из «парикмахерского» прошлого - стрижка, укладка, окрашивание и химзавивка волос, маникюр и педикюр. Их предпочитают более 72% россиян, пользующихся услугами предприятий красоты.

Что же касается таких косметических услуг, как чистка лица, наложение масок, эпиляция и массаж, то, по данным аналитических агентств, к ним прибегают всего 2,8%.По данным Ассоциации «Старая Крепость», в 2008 году объем российского рынка косметических услуг достиг почти 1,8 млрд долл., а их потребление на душу населения составило примерно 12 долл. Для сравнения: этот показатель составляет в Германии около 69 долл., а в Испании - 115 долл. Конечно, между элитным столичным центром красоты и районной парикмахерской существует весьма заметная разница и в цене, и в ассортименте. Так, средняя цена услуги может отличаться в 6-10 раз. А значит, говоря об «услугах салонов красоты» нужно четко понимать, о чем идет речь.

Услуги в салонах красоты должны отвечать некоторым требованиям, общим для всех организаций, оказывающих эти услуги. Обязательными требованиями являются - высокое качество оказания услуги; эффективность той или иной процедуры; высокая квалификация специалистов, оказывающих услугу и др.

Сегодня на рынке косметических услуг существует большое количество услуг, отвечающих этим требованиям.

Кроме того, создать конкурентные преимущества в предприятиях бизнес-класса проще: каждое новое предложение или грамотная программа скидок способны привлечь и удержать клиента, в то время как потребители VIР-услут, как правило, крепко привязаны к своему салону. Тем не менее конкуренция растет во всех сегментах рынка, диктуя свои законы. для привлечения клиентов уже недостаточно географической близости к потенциальным клиентам, а сегментация по цене не является гарантией попадания в ту или иную нишу. Потребители научились считать деньги, и главным критерием успешной работы стала удовлетворенность клиента услугами салона красоты. Кроме того, растет косвенная конкуренция, представленная сегодня различными товарами и услугами-заменителями: программами для домашнего ухода и расширившимися туристическими возможностями. Наибольшей популярностью, по мнению специалистов, у российского населения пользуются парикмахерские услуги, самой же дорогой и рентабельной (по соотношению площади и стоимости процедуры) является сфера косметологии. Лучше, если в вашем салоне будут представлены обе эти услуги, а также маникюр и педикюр, массаж и солярий. Разумеется, такой бизнес потребует солидных инвестиций, но и прибыль принесет большую: "Решившему создать свой салон красоты придется вложить в каждый его метр около 1,5 тыс. без учета стоимости помещения. При этом оптимальный размер предприятия -120-150 кв. метров.

Тип рынка - монополистическая конкуренция: распространенный тип рынка, наиболее близкий к совершенной конкуренции. Возможность для отдельной фирмы контролировать цену (рыночная власть) здесь незначительная. Основные черты, характеризующие монополистическую конкуренцию:

* на рынке присутствует относительно большое число мелких фирм;

* эти фирмы производят разнообразную продукцию, и, хотя продукт каждой фирмы в чем-то специфичен, потребитель легко может найти товары-заменители и переключить свой спрос на них;

* вступление новых фирм в отрасль не является сложным. Эффект масштаба также не требует развития крупного производства.

Таким образом, можно сказать, что на данном рынке присутствует достаточно большое количество конкурентов. Основными из них являются 2 фирмы: салон «Феникс», находящийся по адресу: Челябинск, ул. Цвиллинга, 28 и салон Любо( Челябинск, ул. Коммуны 75. Выбор конкурентов осуществлялся по географическому принципу и по уровню обслуживания. Для удобства сравнения этих фирм необходимо рассмотреть данную таблицу, которая показывает преимущества и недостатки одного предприятия перед другим.

Таблица 1- Анализ конкурентов

В баллах от 1 до 3

Таким образом, анализ таблицы показывает, что расхождение в баллах невелико, что подтверждается сходным качеством услуг. Рассматриваемое предприятие имеет приоритет в критерии «время работы на рынке» и «количество рабочих мест», который объясняется достаточно большой рабочей площадью, помещением для ожидания.

Исследуемое предприятие оказывает парикмахерские, косметологические и постижерные услуги, а также услуги по маникюру и педикюру.

Наиболее популярными услугами, как уже говорилось, являются стрижки, укладки, окраски волос, так как занимает высокую долю рынка, имеет низкие темпы роста. Относительно новыми услугами являются относится услуги по наращиванию ногтей и ресниц (достаточно новый товар с высокими темпами роста, большой долей рынка, дающий существенную прибыль, но требующий финансирования (материалы). К минимально пользующимся спросом услугам можно отнести косметологические услуги наращивание волос, так как занимают низкую долю рынка и низкий спрос. Ведущее место занимает услуги конкурентов.

На данном предприятии используется метод ощущаемой ценности, что объясняется колоссальным временем работы на рынке и выгодным местоположением.

При определении цены на услуги фирма ориентируется на цены конкурентов и трудозатраты.

Фирма использует ценообразование в рамках товарной номенклатуры. То есть разрабатываются система цен, которая позволяет обеспечить максимальную прибыль по номенклатуре в целом. Устанавливаются цены на дополнительные услуги (например, при стрижке предлагается укладка волос, а возможна укладка волос как отдельная услуга).

2 Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса (объекта недвижимости)

Предприятие ООО «Чародейка» является одной из старейших на рынке, насчитывает историю с 1979 года. Уже с первых дней открытия салона стричься или причесываться в "Чародейке" стало престижно. Он взял себе имя модного и самого большого в стране по площади московского салона и стал вторым: его площадь превышает 500 квадратных метров. Что же касается мастерства, то коллектив "Чародейки" был и остается среди тех коллективов, что являются в городе законодателями моды в парикмахерском деле, участвуют в конкурсах, фестивалях, показах, имеют на своем счету немало побед.

Чтобы увидеть конкурентные преимущества. Необходимо обратиться к Таблице 1 в Предыдущей главе.

Рассматриваемое предприятия относится к сфере услуг, поэтому необходимо рассматривать целевые рынки, опираясь на рынок частных лиц.

Рисунок 1- Целевые рынки

Как уже было сказано ранее, салон «Чародейка» является одним из наиболее крупным по площади салоном красоты в городе. Распологая площадью в 300 м2,

предприятие включает в себя несколько помещений..

Операционная недвижимость (комплекс «Чародейка»):

· женский зал на 10 кресел 50 -м2

· моечная женского зала 26 м2

· мужской зал на 5 кресел 30 м2

· моечная мужского зала 10 м2

· зал для ожидания посетителей-60 м2

· кабинет маникюра 16 м2

· кабинет педикюра 14 м2

· постижерный кабинет 10 м2

· кабинет директора и бухгалтера 20 м2

· раздевалка женского зала 20 м2

· раздевалка мужского зала 20 м2

· столовая для работников 14 м2

· 2 хозяйственных помещения (2*20=40м2)

Инвестиционная недвижимость (сдаваемые в аренду коммерческие площади)

1 этаж:

Ювелирная мастерская 10 м. 2

Магазин «Кофе» 10 м2

Avanti, кафе 60 м2

2 этаж:

Gerry Weber, салон женской одежды 50 м2

Toffee, солярий -30 м2

Каприз, магазин косметики -30 м2

Магазин «Пряжа» 20 м2

Татуаж-студия 20 м2

Текущий ремонт внутренней отделки производится в 2007 году и представлял собой замену потолка, установку системы кондиционирования, замену систем водоснабжения на новую, с применением пластика, сантехническое оборудование а также замену напольного покрытия (кафеля), установка пластиковых окон и сливов.

В 2006 году произошла морально устаревающего оборудования- замена кресел, покупка дополнительных столиков и столов для клиентов, замена мягкой мебели в зале для ожидания, стойки администратора, самих рабочий мест мастеров (зеркало, стойка, полка для косметики). Была произведена покупка кулера в зал., вешалок и стоек для одежды.

В кабинете маникюра были заменены рабочие столы, в кабинете педикюра куплено новое оборудование для тепловой обработки инструментов .

Основные вспомогательные средства для технологии исполнения услуги (полотенца, пеньюары, средства по уходу за волосами, укладочные средства, ) закупаются по мере необходимости у дилеров.

ООО «Чародейка» выделяет в качестве своего главного поставщика фирму ТСП "Каприз", которая является представителем корпорации «Londa». Эта компания является экспертом в области профессиональной косметики для волос, Наряду с Германией Londa продается в России, Польше, Чехии, Венгрии, Румынии, а также и в других 29 странах. Ее товары отличаются великолепным качеством, ориентированность на интересы клиентов и высокий уровень сервиса.

Всю индивидуальную технику для оказания услуг (фены, расчески, плойки, ножницы) мастера приобретают из собственных средств. Это оборудование является высококачественным, поэтому срок его амортизации не менее 5 лет.

Чтобы сделать анализ загрузки основного оборудования, необходимо построить таблицу.

Таблица 1- Оснащенность залов основными средствами, степень их износа

Из таблицы видно, что оборудование имеет невысокий коэффициент загрузки, присутствуют простои. Исключение составляет кресло в мойкой в женском зале (80%) и лампа для окрашивания (83%) Процент износа оборудование не высокий, поэтому потребности в модернизации оборудования или замены не требуется (она происходила в 2006 году)

Рассмотрим распределение площадей, принадлежащих ООО «Чародейка» на праве собственности, представленное в таблице 2.

Таблица 2 - Распределение площадей, принадлежащих ООО «Чародейка» на праве собственности

Коэффициент загрузки учитывает наличие всех условий. Площади, принадлежащие ООО «Чародейка», используются с коэффициентом загрузки (Кз=0,75).Сданные в аренду площади используются оптимально (70%). Административные площади используются максимально.

Планирование производственных мощностей заключается в установлении целей деятельности предприятия на определенный период времени.

Таблица 3 - Анализ выполнения плана по выпуску и реализации продукции предприятием за 2007 год на основные услуги

План учитывает количество кресел в зале, норму прибыли на каждый день и сезонность спроса на услуги, поэтому даны усредненные показатели. Из таблицы видно что за отчетный год план по реализации услуг недовыполнен всего на 7, 15%

Таким образом, можно сделать вывод, что с точки зрения привлекательности, рыночная позиция выглядит экономически зрелой и пригодной для сделок купли-продажи на рынке недвижимости в качестве бизнеса в сфере оказания бьюти-услуг.

3 Формулировка целей управления имущественным комплексом

На основании результатов проведенного на предыдущих этапах анализа определилось, что данное предприятие располагает как операционной, так и инвестиционной недвижимостью. После характеристики двух видом недвижимости на данном предприятии, можно сказать, что они являются достаточно эффективно использованными, но имеются «узкие места», которые необходимо расширить для повышения эффективности использование недвижимости.

Было доказано, что предприятие работает стабильно, что обеспечивает высокую операционную привлекательность предприятия. Сочетание двух групп недвижимости максимизирует валовые финансовые показатели и минимизирует затраты в конечном итоге. Поэтому не имеет смысла переводить одну группу недвижимости в другую, например операционной в инвестиционную.

Таким образом, целями управления данным объектом недвижимости является максимизация дохода от недвижимости. Это может происходить двумя способами:

1.увеличение арендных платежей за пользование инвестиционной недвижимостью. Здесь необходима максимизация доходов от стоимости.

2.минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемым операционной недвижимостью.

4 Разработка технологии управления имущественным комплексом

Для того. Чтобы приступить к разработки технологии управления данным объектом недвижимости, стоит проанализировать спрос и уровень цен на ранке коммерческой недвижимости в городе Челябинске (период исследование лето-осень 2008 г.)

Таблица 1- Уровень арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости крупных городов России

Как видно из таблицы 1, Челябинск занимает высокие места по уровню арендных платежей в коммерческой недвижимости среди других прочих крупных городов России.

Рисунок 1- спрос по виду деятельности

Из рисунка 1 видно, что наибольшим спросом пользуются торговые площади

Для города-миллионника, стоящего на пересечении торговых путей, большой спрос на торговые помещения объясним.

Рисунок 2 -распределение спроса в зависимости от района

При анализе этого распределения надо учесть, что территориально зона средней (от центра) отдаленности занимает примерно четыре пятых городских площадей. Видно, что сфера сервисных услуг тяготеет больше к центру города, а производственные площади стараются размещать в зонах средней отдаленности и на окраинах. Последнее легко объяснимо: престижность района непринципиальна для организации производства, а помещения в отдаленных от центра районах просто дешевле.

Также получены распределения по ценам запрашиваемых помещений, точнее говоря, по тем суммам, которые покупатели готовы заплатить за них, но это уже представляет коммерческую информацию и поэтому не может быть опубликовано в открытой печати.

Приведенные выше графики отражают характеристики спроса. Ныне действующее распределение городских площадей по видам деятельности, метражу и другим параметрам может быть иным. Но на последнем больше сказываются история развития города и особенности процессов приватизации. Выявленные же нами особенности спроса отражают новую ситуацию. Они показывают возможные направления перераспределения коммерческой недвижимости в свободных рыночных условиях. Такого рода исследования необходимы для застройщиков. Их полноценно можно провести только в рамках агентств недвижимости, которые сегодня аккумулируют обращения потенциальных покупателей, целенаправленно занимающихся поисками площадей.

После данного исследования спроса необходимо показать технологию управления рассматриваемым имуществом:

1. Чтобы определить номенклатуру реализуемых услуг, необходимо обратиться в Приложению 1, в котором представлен список услуг женского, мужского зала и дана стоимость на них.

2. Для достижения целей, поставленных на предыдущем этапа, необходимо разработать комплекс мер, которые помогут сохранить уровень конкурентоспособности.

· Улучшение комплекса коммуникаций. Фирма использует в качестве комплекса коммуникаций печатную рекламу (визитки, брошюры), рекламу в Интеренете, объявление по маршрутном телевидении на маршрутных такси № 50, 64, 49.

В качестве желаемых методов стимулирования можно выделить установку кофейного аппарата для клиентов, установление ценообразования со скидками и зачетами (например: 10 процедура-скидка 50%).

· Количественное улучшение объемов предоставляемых услуг.

Для удовлетворения потребностей клиентов необходимо предоставить более полный комплекс услуг. Для этого следует закупить оборудование, обучит персонал и провести грамотную рекламную кампанию новых услуг.

Что касается обучения, то здесь нужно обеспечить прохождение семинаров и фестивалей искусства.

«Слабой » стороной рассматриваемого предприятия является оказание услуг по маникюру - здесь очень ограниченный список услуг. В частности, отсутствует такая услуга как гелиевое или акриловое наращивание ногтей.

Для этого персонал должен пройти кратковременные курсы по наращиванию ногтей, а также нужно приобрести аппараты и дополнительное сырье для оказания этой услуги (лампа для сушки, гель, акрил, типсы и т.д.)

· Принятие мер в отношении улучшения состояния инвестиционной недвижимости.

Площади, сдаваемые в аренду, находятся в удовлетворительном состоянии.

Необходим текущий ремонт. Что бы найти средства на проведение ремонта в полном или частичном объеме, необходимо увеличить уровень арендных платежей на 10-15%.

· Увеличение количества сдаваемых в аренду площадей.

При анализе финансовых поступлений выяснилось, что наименьшую прибыль в нашем комплексе приносит постижерный кабинет. Поэтому было принято решение о упразднении этого вида услуги в нашем комплексе. Материалы и ресурсы, используемые ранее при проведении процедур конкурирующим организациям, освободившуюся площадь сдать в аренду.

3. Чтобы наглядно увидеть эффективность проведенных услуг, необходимо построить таблицу:

Таблица 2-Характеристика принятых мер

Факторы, оказывающие влияние на уровень эффективности использования недвижимого имущества, а также в противодействие им «узкие места»

-техническое состояние объекта. Как мы уже выяснили, для повышения бизнес-привлекательности недвижимости очень важно учесть состояние этого объекта. Поэтому необходим был комплекса мер по улучшению состояния этих объектов.

-сезонность спроса. Поэтому наиболее вероятно, что спросом на свободно сдающиеся площади в нашем комплексе будут пользоваться имущество в сезон «застоя»- первые 2 месяца после нового года (январь-февраль), а весенние и осенние месяцы. В периоды наименьшего спроса как на услуги салона, так и на продукцию фирм, арендующих у салона коммерческие площади, были назначены основные мероприятия по улучшению.

-географическая привлекательность объектов недвижимости. Как известно, наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные с местам наибольшей проходимости. Наше предприятие располагается в центре города, в пешеходной зоне. Поэтому ее географическая привлекательно остается без сомнения.

Недостаток наших объектов в отсутствии подъездных путей. Потребители, пользующиеся собственным транспортом, вынуждены оставлять свой автомобиль для того, чтобы совершить какие-то покупки или воспользоваться услугами.

Таким образом, формулированные в ходе выполнения проекта целевые установки

Достигнуты с высокой степенью достижения.

Мероприятия по улучшению помогут достичь не только увеличение уровня продаж, но и минимизация затрат.

Инвестиционная недвижимость предприятия после проведения описанных ниже процедур повысит свою привлекательность в качестве коммерческих объектов, что позволить нашему предприятию стоять на уровне самых высокоприбыльных и рентабельных проектов в городе.

Заключение

Данная работа были написана в целях определения стратегических мероприятий по управлению объектами недвижимости ООО «Чародейка».

В качестве заключения можно сказать, что характеристика рынка, на котором действует предприятие, а также сам анализ предприятия показал ее сильные и слабые стороны, а также показал те направления, в которых следует двигаться, чтобы достичь ее бизнес-привлекательности.

Список использованной литературы

1. Барышев А.Ф.. Маркетинг: Учебник/ Александр Федорович Барышев- 2-е издание стер.- М Издательский центр «Академия» 2002-208с.

2. Дейян А., Троадек А. Стимулирование сбыта и реклама на месте продажи. - М.: Прогресс, 1994.-234с.

3. Карпушкина А.В. Сборник лектций по дисциплине «Маркетинг»-Ч.,ЮУрГу, 2006

4. Михалина Л.М. Сорник лекций по дисциплине «Технлогия управление недвижимостью»- Ч., ЮУрГУ, 2008.

5. Памбухчиянц О.В. Организация коммерческой деятельности: Учебник.- М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко»,2005.- 448с.

6. Федько В.П., Федько Н.Г. Основы маркетинга: Издание 3-е . Серия «Высшее образование.» Ростов Н/Д: Феникс, 2004-480 с.

7. http://www.delovoigorod.ru/chel/companies/11808/5942

8. http://www.kirovka.ru/realty