Дипломная работа: Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
СОДЕРЖАНИЕ
Реферат
Введение
1. Особенности совершения сделок с земельными участками
сельскохозяйственного назначения
1.1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения
1.2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения
1.3. Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного
назначения
1.4. Государственная регистрация прав на земельные участки
сельскохозяйственного назначения
2. Правовое регулирование долей в праве общей собственности
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
2.1. Понятие земельной доли
2.2. Правовой механизм определения земельных долей
Заключение
Литература
РЕФЕРАТ
В дипломном исследовании на
тему: «Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения» рассмотрен
механизм купли-продажи, аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Приведены рекомендации некоторых авторов, которые могли сделать договор аренды
более совершенным. Рассмотрен механизм залога сельскохозяйственных земель,
который в Российской Федерации пока не развит.
Отдельно рассмотрено
понятие земельной доли в зависимости от различных подходов к ее пониманию;
механизм определения земельных долей.
Предметом исследования
данной работы являются общественные отношения, возникающие по поводу оборота
земель сельскохозяйственного назначения. Объектом сделки связанные с земельными
участками сельскохозяйственного назначения.
Цель работы - выявить
особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для чего
использовался метод научного анализа.
По мнению автора,
механизм регулирования купли-продажи земельных участков в России до конца не
урегулирован. Поэтому наиболее рациональна эксплуатация этих земель на основе
аренды. Причем требования к покупателям и арендаторам необходимо повысить.
Механизм залога земель сельскохозяйственного назначения также имеет ряд
недостатков (коротки срок кредита, несоответствие оценочной стоимости земли ее
реальной стоимости). Автору кажется разумным, перенять опыт мировой практики и
запретить банкам иметь земли данной категории в собственности.
Введение
В Российской Федерации в
1990-1991 годах в системе земельных отношений были начаты земельные
преобразования, в результате которых произошли радикальные изменения, коренным
образом изменившие социальную структуру земельных собственников. В процессе ее
трансформации значительная часть земель передана в частную собственность. В
стране появилось 43 миллиона земельных собственников и землевладельцев, которым
передан более 130 миллионов га земли.
В ходе реформирования
земельных отношений сформировалось принципиально новое земельное
законодательство, созданы правовые основы платного землепользования, арендных
отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного
земельного кадастра и землеустройства. В аграрном секторе начала формироваться
относительная устойчивая ориентация на различные формы земельной собственности,
система сельскохозяйственного землепользования и землевладения.
Но надо отметить, что
правое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения находится
еще в стадии становления. В 2002 году принят ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»[1],
на основе которого регулируются все сделки с землей сельскохозяйственного
назначения, а в 2003 году в него уже были внесены поправки. Данный закон вызывает
много споров среди юристов, а еще больше среди ученных аграрников, которые хоть
и считают, что земля должна находится в свободном обороте, но контроль за ее
использованием должен быть очень жестким.[2]
Включение земли в
реальный хозяйственный оборот, развитие новых экономических отношений и
предпринимательской инициативы в аграрном секторе объективно требует создание в
сельском хозяйстве стабильной и активно функционирующей системы кредитования
под залог земельной собственности. По существу ипотечный кредит сегодня
является одной из немногих возможностей привлечения долгосрочных коммерческих
кредитов в этот сектор экономики.
Правовой вопрос земельной
доли до сих пор является очень спорным, правовой механизм регулирования сделок
с ней не совсем ясен. Поэтому вопрос правового регулирования земель (долей)
сельскохозяйственного назначения в настоящее время весьма актуален.
Данная работа основана на
исследованиях ряда ученных, юристов в этой области. Так, В.В. Солдатенко указывает
на ряд пробелов в Российском законодательстве, регулирующем оборот земель
сельскохозяйственного назначения[3].
Витрянский В.В. глубоко анализирует договор аренды земель сельскохозяйственного
назначения, сравнивая его с другими видами договора аренды[4].
Л.М. Ахметшина рассматривает механизм аренды земли по российскому
законодательству[5].
В.Э. Чуркин указывает на важные аспекты аренды земель сельскохозяйственного
назначения[6].
А. Черняев предлагает ряд методов расчета арендной платы за землю
сельскохозяйственного назначения, отмечая их достоинства и недостатки[7].
Вопросам ипотеки посвящены исследования Лунько С.Н., Насрулаева З.Ф. Свой
взгляд на понятие земельной доли высказывают Посылов Ф., Ерофеев Б.В., Крассов
О.И., Толстой Ю.К. и другие.
1. Особенности
сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения
1.1 Купля-продажа
земель сельскохозяйственного назначения
Издревле земли сельского
хозяйства давали человечеству все самое необходимое. И не случайно они ставятся
законодателем «на первое место» среди выделяемых в законодательстве семи
категорий земель земельного фонда страны. Основное их назначение - производство
сельскохозяйственной продукции. Иначе говоря, здесь земля выступает не только в
качестве базиса для производственной деятельности, но и, прежде всего, в
качестве главного средства производства. Поэтому при характеристике этих земель
выделяется такое важнейшее их свойство, как плодородие. В связи с особенностями
правового режима земель сельскохозяйственного назначения, их ценностью для
народа законодателем предусмотрены гарантии, устанавливающие приоритет в их
землепользовании[8].
Целевое назначение земель
– это установленный правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для
конкретных целей в соответствии с категориями земель. Режим их использования
определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот,
охраны, учета и мониторинга.
Назначение и режим земель
отражаются в землеустроительной и градостроительной документации и не являются
неизменными – они систематически пересматриваются государственными органами и
органами местного самоуправления.
Категория земель
указывается в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов
местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении
особых правовых режимов использования земель; в свидетельствах, договорах и
иных документах удостоверяющих права на землю; в документах государственного
земельного кадастра; в документах государственной регистрации земель,
недвижимого имущества.
В отношении каждого вида
земель предусматривается полномочный орган, имеющий право перевода земель из
одной категории в другую. Нарушение установленной подведомственности из
категории в категорию может являться основанием для признания недействительными
активов или сделок, для отказа в государственной регистрации прав на землю.
Согласно ст. 77
Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее
ЗК РФ)[9],
землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений,
предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих
целей.
Эти земли неоднородны. В
составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные
угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями,
сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции.
С. Липски полагает, что с
точки зрения государственного регулирования земельного оборота земли
сельскохозяйственного назначения условно можно разделить на следующие группы:
земли, используемые в счет земельных долей акционерными обществами,
сельскохозяйственными производственными кооперативами и другими организациями в
товарном сельскохозяйственном производстве; земли, используемые в счет
земельных долей, в частности, в племенных хозяйствах; земли
сельскохозяйственного назначения, не разделенные на земельные доли и
используемые для товарного сельскохозяйственного производства (например, земли
крестьянских хозяйств, подсобных хозяйств несельскохозяйственных предприятий;
научно-исследовательских и учебных учреждений сельскохозяйственного профиля);
не разделенные на земельные доли земли поселений, используемые для товарного
сельскохозяйственного производства и являющиеся резервной территорией для
городской застройки и иных целей, не связанных с сельскохозяйственным
производством; земли сельскохозяйственного назначения в личных подсобных
хозяйствах, садоводческих кооперативах и других хозяйствах населения,
производящих сельскохозяйственную продукцию для личного потребления; земли
сельскохозяйственного назначения, не используемые в качестве основного средства
производства в сельском хозяйстве (в первую очередь леса).
Наиболее важными
объектами государственного регулирования в области купли-продажи являются, по
мнению автора, сделки с землями первых трех из перечисленных выше групп.
Основная задача государственного регулирования земельного оборота – оптимизация
сельскохозяйственного землепользования. Заключение сделок должно происходить под
контролем государства[10].
Г.В. Чубуков отмечает,
что в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
закреплены шесть принципов, на основе которых разрешается оборот данного вида
земель. Во-первых, сохранение целевого использования земельных участков.
Во-вторых установление размера общей площади участков сельскохозяйственных
угодий, которые расположены на территории данного
административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и
могут одновременно находится в собственности гражданина, его близких
родственников, а также юридических лиц. В-третьих, преимущественное право
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, на покупку
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже,
за исключением продажи с публичных торгов. В-четвертых преимущественное право
субъекта Российской Федерации (в установленных случаях – органа местного
самоуправления) на покупку доли в праве обще собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли
участником долевой собственности. В-пятых установление особенностей
предоставления земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам,
также иностранным юридическим лицам. В-шестых, предоставление гражданам и
юридическим лицам в собственность земельных участков сельскохозяйственного
назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на
возмездной или безвозмездной основе [11].
Конституция Российской
Федерации закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и
частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве
частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права
собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и
земельного права.
В Гражданском кодексе
Российской Федерации от 8 июля 1996 года № 110 -ФЗ (далее ГК РФ)[12]
закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с
любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на
земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные
гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных
нужд (ст. 260 - 287). Конкретные же договорные правоотношения с земля
сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско -
правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей
законодательства, то есть являются комплексными.
В силу того, что
«земельные участки становятся нормальной разновидностью недвижимости, а их
оборот – естественной составной частью предмета гражданско-правового
регулирования», — пишет проф. Е. А. Суханов регулирование права частной
собственности на землю и оборота земельных участков должно «регулироваться
гражданским законодательством в лице прежде всего его главного, обобщающего
кодифицированного акта — Гражданского кодекса, независимо от того, идет ли речь
о рынке недвижимости или ценных бумаг, товаров и услуг»[13].
Позиция Е.А. Суханова не вызывает
сомнений, так как в ГК РФ пользование землей рассматривается как один из элементов
содержания права собственности или иного вещного права. Между тем разрешенное
использование земельного участка - это использование его с учетом целевого
назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование
может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и
законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного
самоуправления.
Так, в соответствии со
ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О
государственном регулировании обеспечения плодородия земель
сельскохозяйственного назначения"[14]
собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных
участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной
продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель
сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими
неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;
содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого
- токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и
выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного
самоуправления.
Следовательно, считают
Г.Е. Быстров, В.Е. Лукьяненко, разрешенное использование земли (в договорном
правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру,
включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует
участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным,
экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать
земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с
ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате
заключения договоров купли - продажи и аренды земли к новому владельцу участка
переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя),
но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким
участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности,
вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота
земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом
отличаются от обычных гражданско - правовых, например от договоров купли -
продажи жилых помещений[15].
О.М. Козырь выделяет
следующие способы приобретения земель сельскохозяйственного назначения в
частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам
купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами;
продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной
собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в
государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой),
либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных
участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность[16].
Договоры купли-продажи земельных участков
заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и
конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и
земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются
органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства
РФ от 5 января 1998 года № 2 «Об утверждении порядка организации проведения
торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и
юридическим лицам земель» [17].
Рассмотрим основные
требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п.1. ст. 8 ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации
или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого
земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев
продажи с публичных торгов.
Цель этого урегулирование
отношений, связанных с куплей- продажей земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения, а также сохранения данного вида земель в
собственности субъектов Федерации и муниципальных образований
Такая норма
государственного регулирования одной из форм оборота земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения имеет достаточно широкое
распространение в международной практике и направлена на предотвращение
различного рода спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель, обеспечения
государственного контроля над земельным рынком, создание оптимальных условий
для наиболее эффективного распределения земельных ресурсов между участниками
оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также недопущения
концентрации (консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках
одного физического лица и образование крупных латифундий
Так, например в Германии
порядок совершения сделок с земельными участками регулируется гражданским
законодательством. Германское законодательство допускает возможность ограничение
прав собственников в интересах общества. Оборот сельскохозяйственных земель
находится под административным контролем. Правовой основой для
публично-правового контроля за оборотом сельскохозяйственных земель является
Закон о мероприятиях по улучшению аграрной структуры и защите
сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий (Закон «О земельном
обороте» от 28 июля 1968 года. В соответствии с этим законом сделки с землей
требуют предварительного разрешения. В разрешении может быть отказано в трех
случаях. Во-первых, если отчуждение повлечет нездоровое распределение земли.
Во-вторых, если из-за отчуждения земельный участок или несколько земельных
участков, территориально или экономически взаимосвязанных и принадлежащих
продающему лицу будут бесхозяйственно уменьшены или разделены. И, в-третьих,
если эквивалент (денежная или имущественная компенсация) находится в грубом
несоответствии с ценой земельного участка. Нездоровым распределением земли, как
правило признается такое перераспределение , когда отчуждение противоречит
мероприятиям по улучшению аграрной структуры. Бесхозяйственное уменьшение или
разделение земельного участка (земельных участков) имеет место, как правило,
тогда когда из-за раздела наследства, заключение договора о продаже имущества
или отчуждения иными способами самостоятельное сельскохозяйственное предприятие
может потерять свою жизнеспособность, либо сельскохозяйственный участок станет
меньше 1 гектара, за исключением случаев, если определенный в порядке
землеустройства земельный участок, ранее приобретенный сельскохозяйственным
предпринимателем и на осуществление пристроек на котором или на заселение
которого были выделены государственные средства, будет разделен таким способом,
что это деление не будет противоречить мероприятиям по улучшению аграрной
структуры. А также предусмотрены случаи, когда разрешение на сделку с землей
сельскохозяйственного назначения, может быть выдано под условие, выполнение
которых обязательно для сторон сделки[18].
Э.И. Павлова отмечает,
что Французская Республика осуществляет активное государственное вмешательство
в земельные отношения с целью повышения эффективности использования земли.
Среди средств, которые используются в земельной политике Франции, он выделяет
такие, как установление цен на землю Обществами по перестройке и улучшению
аграрной структуры, контроль за слиянием земельных участков[19].
Продавец земельного
участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении
продать участок с указанием цены и других существенных условий договора.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с у
уведомлением.
Действия,
свидетельствующие о намерении приобрести продаваемый земельный участок органы
государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного
самоуправления должны осуществить в месячный срок со дня поступления
письменного извещения продавца.
Если они откажутся от
покупки, либо не уведомят продавца о желании приобрести данный земельный
участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены
(течение срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный
орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного
самоуправления).
При продаже в течение
года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже
заявленной ранее цены или с изменением других существенных условий договора
купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту
РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение И право
продажи у него появится только после повторения выше названных правил.
Если земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения продан с нарушением правил
преимущественного права покупки земельного участка субъект Российской Федерации
или орган местного самоуправления вправе в течение года со дня регистрации
перехода права собственности на земельный участок на другое лицо требовать в
суде перевода на него права покупателя. Смысл данного правила направлен на предупреждение
спекуляций земельными участками, занижения их объявленной стоимости и ухода от
налогообложения. Следует отметить, что это правило распространяется только на
сделки купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения.
Ковальчук Н.И. указывает,
что оборот земель сельскохозяйственного назначения может со временем возрасти, поэтому
и муниципальные образования должны активно участвовать в публичных интересах.
Субъекту Российской Федерации в пределах , установленных ст. 8 и 12
Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения,
предоставлено право определять компетенцию органов местного самоуправления в
сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Показателен такой пример,
при продаже земельных участков или долей в праве общей собственности на
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если
специально уполномоченный орган государственной власти отказался от права
преимущественной покупки, оно возникает у муниципального образования Омской
области, где распложен земельный участок или может быть выделена на местности
данная земельная доля. При этом специально уполномоченный орган обязан
известить о своем отказе соответствующее муниципальное образование в течение
месяца со дня поступления извещения продавца земельного участка. То есть у
муниципального образования есть право преимущественной покупки второй очереди,
которое но может реализовать в течение двух недель. При положительном решении
муниципального образования договор купли-продажи должен быть заключен в течение
месяца[20].
А.П. Дъяков считает, что
было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель
сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и
арендаторам таких
